Траншевая ипотека: плюсы и минусы нового кредитного продукта

Траншевая ипотека – новый в России вид жилищного кредитования, созданный по инициативе нескольких крупных застройщиков. Она становится все более популярной, уже конкурирует с привычными кредитными продуктами и активно обсуждается в профессиональных кругах.

Что такое ипотека траншами, выгодна ли она и какими плюсами и минусами обладает? Разберем в материале.

Что такое траншевая ипотека?

От стандартных программ кредитования новостроек траншевая ипотека отличается тем, что банк переводит застройщику стоимость квартиры на эскроу-счет частями. При этом проценты начисляются не на весь объем займа, а только на выданную часть кредита. Как правило, кредит выдается двумя траншами: меньшая (порой даже символическая) часть во время строительства и основная сумма незадолго до сдачи дома в эксплуатацию. Пока жилье строится, ежемесячный платеж для заемщика будет минимальным – это и является отличительной особенностью ипотеки частями.

Размер процентной ставки на траншевую ипотеку зависит от программы банковского кредитования. Получить этот вид жилищного займа можно только на новостройку. Нередко обязательный первоначальный взнос выше, чем при обычной ипотеке и составляет минимум 15%, тогда как по стандартным программам он начинается даже от 10%.

В остальном условия траншевой ипотеки не отличаются от привычных кредитных программ. Обычно банки рассчитывают платежи по траншевой ипотеке индивидуально для каждого клиента. Они зависят от стоимости приобретаемой недвижимости, размера первоначального взноса и условий кредитования банка. Право собственности на приобретенную недвижимость оформляется, как при стандартном ипотечном договоре на новостройку: после сдачи дома в эксплуатацию. Жилье остается в залоге у банка, пока заем не будет полностью погашен. Имущественный налоговый вычет на сумму уплаченных кредитных процентов тоже доступен заемщику.

Выгодна ли траншевая ипотека?

При ипотеке траншами условия будут выгодны многим заемщикам. Например, тем, кто в ожидании новоселья арендует жилье или продает собственную квартиру. Это привлекательный инструмент и для инвесторов в недвижимость, ведь после сдачи объекта квартиры в нем подорожают.

Некоторые кредитные организации предлагают при ипотеке траншами очень заманчивые условия: первый транш застройщику составляет 100 рублей и ежемесячный платеж до сдачи дома будет всего лишь 1 рубль в месяц. Понятно, что после завершения строительства заемщик будет выплачивать остаток суммы с процентами. Однако, пока дом не сдан, платить за аренду жилья намного комфортней при траншевой ипотеке.

Риски траншевой ипотеки

Траншевая ипотека пришла на смену субсидированной околонулевой, от которой под влиянием Центробанка России отказались застройщики и кредитные организации. Но официально ЦБ РФ выражает настороженное отношение и к траншевой ипотеке. Регулятор российского финансового рынка видит три риска в развитии этого типа кредитования:

1. В первую очередь Банк России беспокоит возможное подорожание проектного финансирования для застройщика. Из-за небольшого, а зачастую символического первого транша эскроу-счет наполнится медленнее, чем при стандартной ипотеке. Наполнение счета влияет на ставку кредитов для застройщиков, из-за медленного темпа она может увеличиваться. Иными словами, при ипотеке траншами застройщики оказываются в довольно уязвимом положении.
2. Следующим риском популяризации траншевой ипотеки может стать перегрев рынка. Из-за маленького платежа до сдачи объекта многие инвесторы вложатся в новостройки, что вызовет рост цен. По мнению представителей ЦБ, это может привести к росту стоимости жилья и еще больше увеличить разрыв между ценами на новостройки и вторичную недвижимость.
3. Третьим риском финансовый регулятор называет введение покупателя в заблуждение низкими ценами. На заемщика производит впечатление низкий платеж по первому траншу, и он не очень серьезно относится к дальнейшим полным выплатам.

В целом Центробанк считает траншевую ипотечную программу довольно рискованной. Его руководство продолжит анализировать влияние на рынок траншевой ипотеки и при необходимости примет решение по ее регулированию.

Кроме того, некоторые эксперты обращают внимание на то, что застройщики могут предлагать ипотеку со слишком заманчивыми условиями на плохо продающиеся, маловостребованные объекты. Покупателю новостройки стоит задуматься, почему это жилье не пользуется ожидаемым спросом.

Плюсы и минусы траншевой ипотеки

У траншевой ипотеки есть положительные и отрицательные стороны.

Калькулятор траншевой ипотеки: примеры расчетов

Условия траншевой ипотеки основаны на том, что во время строительства объекта заемщик платит минимальную сумму, но после сдачи дома в эксплуатацию придется вносить обычный платеж. Подойдет ли вам траншевая ипотека? Рассчитать платежи по траншевой ипотеке поможет ипотечный калькулятор. В программу нужно внести базовые параметры ипотеки (срок, сумму платежа, первоначальный взнос, процентную ставку) и затем оценить свои финансовые возможности.

Например, трехкомнатная квартира в строящемся жилом комплексе стоит 12 миллионов рублей. Заемщик берет ипотечный кредит на 20 лет без льготных программ по банковской ставке 10,5% годовых. Требуется первоначальный взнос в размере 15% – это 1,8 миллиона рублей. Объект будет сдан через 20 месяцев после заключения сделки, и второй транш банк переведет за два месяца до сдачи, то есть через полтора года. В момент покупки новостройки банк переводит на счет застройщика первый транш в размере 1 миллиона рублей. Заемщик будет платить полтора года 9 983 рубля ежемесячно. После перевода остатка суммы в размере 9,2 миллиона рублей придется выплачивать ежемесячно 104 087 рублей. При этом выгода для покупателя составит 1 154 858 рублей – это существенная сумма.

Рассмотрим пример при участии льготных программ ипотечного кредитования. Однокомнатная новостройка стоит 6 986 000 рублей, первоначальный взнос в размере 15% составит 1 047 900 рублей. Банк выдает заемщику кредит в размере 5 938 100 под 5,1% по программе «Семейная ипотека» на 25 лет. При первом транше в размере 250 тысяч рублей ежемесячный платеж составит всего лишь 1 477 рублей. Дом строится год, за квартал до сдачи банк переводит на эскроу-счет застройщика второй транш. Поэтому заемщик сможет вносить сниженный платеж в течение 9 месяцев. После выплаты банком остатка заемщику придется ежемесячно платить 35 577 рублей, а выгода для него составит 152 046 рублей.

Самостоятельно платежи траншевой ипотеки рассчитать на калькуляторе можно следующим образом. В поле «Сумма кредита» указать размер первого транша, в поле срок кредита – полный срок кредитования. Вписав в соответствующее поле процентную ставку, нажать кнопку «Рассчитать» и записать ежемесячный платеж, который можно платить до получения второго транша.

Затем в поле «Сумма кредита» вводим сумму второго транша. Указываем оставшийся срок кредитования (отнимаем от полного срока выплаты кредита промежуток между траншами). Процентная ставка остается без изменений. Рассчитываем платеж и прибавляем к сумме ежемесячного платежа по первому траншу – именно такую сумму придется выплачивать до полного погашения кредита. Выгода считается просто: это разница между ежемесячными платежами, умноженная на количество месяцев до получения второго транша.

Покупая жилье в ипотеку, помимо кредитных платежей, необходимо учесть и другие расходы, например, на страховку. Страхование квартиры при ипотеке является важным элементом финансовой защиты для заемщика и банка, покрывает основные риски повреждения и утраты залога и позволяет обеспечить выполнение обязательств.

Если покупатель недвижимости не сможет выплачивать кредит на нее по объективным причинам, банк вправе продать залоговую квартиру, дом или участок. Но, если на квартиру в ипотеку оформлен полис, компания компенсирует банку ущерб, вызванный страховым случаем. Подходящее предложение страховки можно выбрать и купить онлайн на сайте ЕГРН.Реестр Страхование ипотеки. Полис придет в электронном виде. Это просто и удобно.