Как принять квартиру в новостройке: пошаговая инструкция

Вы стали счастливым обладателем квартиры в новостройке, которую только что сдали в эксплуатацию. Уже планируете, какую мебель поставить в гостиную, выбрали плитку для ванной. Но перед обустройством своего уютного гнездышка вам нужно первым делом принять квартиру у застройщика. Приемка квартиры – этап, который регулярно встречается в новостройках и реже на вторичке. Эта процедура крайне важна, потому что от ее итога зависит, насколько комфортным будет новое жилье.

Как принять квартиру в новостройке и учесть все главные моменты, есть ли какие-то правила приемки жилья и насколько они выгодны для дольщиков и застройщика, в чем особенности приемки квартиры с отделкой и без нее – читайте в материале.

Что такое приемка жилья?

Приемка квартиры в новостройке – обязательная процедура, которую нужно пройти перед тем, как жилплощадь официально перейдет в вашу собственность. Суть ее заключается в том, что строительная компания передает квартиру будущему владельцу.

Когда дом сдан, собственнику отправляют приглашение на первичный осмотр жилья. Если после знакомства и внимательного изучения помещения у принимающей стороны не возникнет вопросов к жилью, представители застройщика и покупатель подписывают акт приема-передачи.

Если вопросы к качеству помещения все-таки будут, нужно составить акт на устранение недостатков. В нем нужно прописать все причины недовольства.

Важно! Приемка квартиры в новостройке – это возможность убрать дефекты за чужой счет. Если указать на недостатки в ходе приемки квартиры, застройщик должен устранить их самостоятельно. Именно поэтому нужно максимально внимательно подойти к процессу приемки квартиры в новостройке.

«Несколько раз за последнее время наблюдал, как недостатки ликвидировали тут же, в процессе приемки, когда мы указывали на них, – рассказывает специалист по приемке квартир от застройщика Валентин Флэт. – Это возможно, когда на объекте есть рабочие».

Примеры устранения дефектов прямо во время приемки:

• покрасили стены, отделка была недостаточно качественной;
• перевесили радиаторы, которые были установлены не по уровню, с сильным перекосом;
• промазали плиточные швы;
• замазали царапины на радиаторе;
• пригласили мастеров по окнам, которые отрегулировали неплотно закрывающиеся створки;
• обои были наклеены внахлест: разрезали полотно, подрезали обои и переклеили встык.

Когда возможна приемка квартиры?

Вызвать на приемку квартиры в новостройке дольщиков могут исключительно после сдачи дома в эксплуатацию. Узнать, произошло ли это, обычно легко на сайте застройщика. Однако в любом случае перед приемкой застройщик обязан уведомить всех будущих владельцев квартир о том, что строительная компания готова передать жилье.

Важно знать для записи на приемку квартиры от застройщика:

• Девелопер обязан письменно сообщить дольщикам о том, что можно прийти на объект и принять жилье.
• Раньше единственным допустимым форматом отправки сообщения о готовности передать жилье было заказное письмо. С марта 2022 года (согласно постановлению правительства №442), застройщик сообщить о готовности жилья по e-mail либо другим способом, если такой зафиксирован в договоре. Электронный документ непременно должен быть заверен усиленной электронной цифровой подписью.
• В течение 7 рабочих дней после получения уведомления покупатель должен подтвердить, что готов принять квартиру.
• Для будущего собственника квартиры ограничений по способу связи с застройщиком нет: можно ответить на уведомление лично, посетив офис застройщика, позвонить или отправить письмо по e-mail.

Сколько есть времени на приемку квартиры с момента получения уведомления?

На приемку квартиры после получения уведомления есть два месяца. Если за это время дольщик не выделит день и не придет, представители компании вправе подписать акт в одностороннем порядке.

Важно! Нечистые на руку строители пытаются сдвинуть срок приемки квартиры, лишь бы не избавляться от недочетов, допущенных при строительстве. Вам могут предлагать варианты записаться через 2,5-3 месяца, объясняя это большой очередью.

Не поддавайтесь на уловки. Чтобы подстраховаться, составьте в адрес застройщика претензию, где подчеркните, что вы готовы прибыть на объект и принять квартиру в установленный законом срок. От застройщика нужно потребовать копию расписки о получении претензии сотрудником, который уполномочен это сделать. Либо отправить претензию письмом с уведомлением и описью вложения.

Все эти процедуры важны, чтобы вы могли доказать, что не избегали приемки квартиры в новостройке.

Подготовка к приемке-передаче квартиры

Не стоит относиться к приемке квартиры в новостройке легкомысленно. Даже если вы не сомневаетесь в добросовестности застройщика, у него известное и авторитетное имя, тысячи счастливых владельцев квартир, подойти к процессу надо максимально ответственно. А значит, основательно подготовиться к доскональной проверке своего будущего жилья.

Как подготовиться к приемке квартиры от застройщика:

• Внимательно повторно ознакомиться с договором долевого участия (ДДУ).
• Отдельно выписать важные параметры, зафиксированные в документах: площадь всех помещений, используемые материалы, параметры отделки, расположение комнат и пр. Можно записать эти данные в блокнот, который будет под рукой, или сохранить в заметках в мобильном телефоне. Это поможет в любой момент сверить фактическое положение вещей с обещанным, избежав долгих поисков информации в договоре.
• Составить памятку, чек-лист, что важно осмотреть и на что обращать наиболее пристальное внимание, как досконально проверить каждую деталь и выявить недостатки.
• Постараться успокоиться: не стоит спешить при приемке квартиры у застройщика (время не должно быть ограничено), жилплощадь можно осматривать по сантиметру хоть целый день. Не стесняться открыто говорить о недостатках и дефектах. Молчание может обойтись дороже, когда вы въедете в новостройку.
• Лучше выделить на приемку квартиры в новостройке целый день, учитывая непредвиденные обстоятельства.

«Если вам скажут, что на приемку у вас есть один час, не верьте, – подтверждает Валентин Флэт. – Это внутренний регламент застройщика. Вы можете спокойно принимать квартиру и не торопиться».

Что взять с собой на приемку?

Если вы решили не привлекать независимых специалистов-экспертов для помощи в приемке квартиры в новостройке, а провести проверку самостоятельно, помните о необходимом минимуме вещей. Своим списком таких предметов с нами поделился эксперт.

Что необходимо взять с собой на приемку квартиры в новостройке:

• документы;
• планшет (твердое основание, чтобы было удобно писать), несколько листов бумаги, ручки;
• стикеры, чтобы приклеить их туда, где найдете дефекты. Это удобно, так как издалека видно, что уже осмотрели, а что нет;
• большой мешок, сумку – удобно будет сложить в нее вещи и верхнюю одежду (в помещении в ходе приемки часто бывает пыльно и жарко);
• фонарик – убедиться в отсутствии дефектов там, где что-то увидеть можно с трудом;
• строительный уровень и рулетку;
• электроприбор с вилкой (протестировать, работают ли розетки).

Зарядку для смартфона лучше не брать по двум причинам:

• зарядку просто сломать: в новых домах в розетках часто установлена защита от детей, в целом в розетках довольно плотные шторки, потому что ими еще не пользовались, вилка заходит тяжело;
• если есть неисправность, то телефон может сгореть. Вряд ли вы хотите рискнуть и проверить розетки такой ценой. Нужен прибор, который «не жалко».

Во многих инструкциях в списках нужных вещей также значатся зажигалка/спички и свечка. С помощью них советуют проверять тягу в вентиляции. Как поясняет Валентин Флэт, на практике эту операцию проще и безопаснее осуществить, используя лист бумаги.

«Вентиляционные отверстия часто находятся высоко и закрыты пластиковыми решетками. Дотянуться до них со спичкой или свечкой не так легко, понадобится стремянка, – рассказывает эксперт. – К тому же, поднося спичку к вентиляции, можно опалить решетку. Пластик быстро воспламеняется, так что с точки зрения пожарной безопасности проверка огнем сомнительна».

Если у вас есть возможность и желание, можно взять специализированные приборы:

• нивелир – геодезический прибор, позволяющий удостовериться, насколько ровные стены, пол и потолок;
• тепловизор – пригодится в холодное время года, чтобы оценить, не промерзают ли окна и стены;
• дозиметр – для измерения уровня радиации;
• газоанализатор. В новостройках, где для строительства используется некачественный бетон с примесями, встречается высокий уровень аммиака. Даже в небольших концентрациях аммиак может повлиять на работу сердца, спровоцировать сильные приступы кашля, сказаться на состоянии органов зрения – вплоть до ожога роговицы. При этом запах аммиака будет чувствоваться только в случае, если его концентрация превышена в 8-10 раз. А небольшую концентрацию покажет только специальный прибор.

Стоимость приборов, которые обычно используют специалисты, достаточно высока, а потому тратить деньги на них для одной приемки квартиры в новостройке простому собственнику не имеет смысла. Можно арендовать оборудование, а обучиться использованию по туториалам на YouTube. Но и здесь есть свои нюансы.

«Нужно хорошо понимать, для чего ты берешь те или иные приборы и как с их помощью обнаружить дефекты. С одним тепловизором провести проверку сложно, обычно я использую еще и гигрометр (прибор для измерения влажности – прим.ред.). Если вы решили сделать первый осмотр самостоятельно, я рекомендую все-таки ориентироваться на необходимый минимум инструментов и как можно внимательнее оценить квартиру визуально на серьезные недостатки», – говорит Валентин.

Советы по самостоятельной приемке квартиры у застройщика

Принять квартиру самостоятельно вполне реально, но важно быть очень внимательным. Для этого необходимо запомнить три совета по самостоятельной приемке квартиры в новостройке:

1. Не торопитесь, указывайте все, что посчитаете нужным. Если вы не скажете о недостатке, его устранять точно не станут.
2. Действуйте системно. Например, проводите осмотр каждого помещения поочередно, сначала слева направо, потом сверху вниз.
3. В первую очередь смотрите на: окна (качество монтажа), работу вентиляции, углы, граничащие с улицей. Они должны быть сухими и без трещин, в противном случае пропишите это в акте осмотра.

Если рассматривать вопрос самостоятельной приемки квартиры в новостройке пошагово, можно выделить несколько этапов.

Этапы приемки квартиры у застройщика:

1. Встреча с застройщиком и изучение документов.

Дольщик приходит в офис строительной компании с оригиналами всех документов. С собой нужно захватить ДДУ и основной документ, удостоверяющий вашу личность –  паспорт. Если ситуация складывается так, что не все дольщики могут присутствовать, нужно оформить доверенность у нотариуса. Например, если прийти может только один из супругов – будущих владельцев квартиры или вы оформили квартиру на пожилых родителей, которым сложно приехать на процедуру.

Застройщик обязан продемонстрировать разрешение на ввод дома или жилищного комплекса в эксплуатацию плюс подтверждающие бумаги, что дому присвоен почтовый адрес.

Если на этом этапе застройщик предлагает подписать акт о передаче квартиры до осмотра, мотивируя тем, что так вы сэкономите время, категорически нельзя соглашаться на это предложение.

2. Осмотр квартиры вместе с другими дольщиками.

Стоит заранее по возможности познакомиться и обменяться контактами с теми, кто купил другие квартиры в вашем комплексе. Найти будущих соседей можно в социальных сетях: созданных застройщиком сообществах, специализированных форумах и так далее. Если кто-то из других дольщиков уже был на объекте, он может поделиться замеченными недочетами.

На осмотр обязательно возьмите минимальный комплект необходимых инструментов, перечисленных выше.

Приходите на осмотр квартиры утром или днем: недочеты лучше будут заметны, когда светло.

Осматривайте и собственную жилплощадь, и места общего пользования.

3. Подписание акта приемки квартиры от застройщика.

В бумагах должна стоять дата фактической передачи и основные характеристики помещения. Не соглашайтесь, если застройщик предложит оставить это поле для даты пустым.

Не подписывайте акт при отсутствии подписи застройщика.

От застройщика нужно получить два экземпляра подписанных актов. Бумаги понадобятся вам для регистрации права собственности.

Если акт подписал представитель строительной компании по доверенности, добейтесь от застройщика заверенной копии этого документа.

Существенные и несущественные недостатки

Разделение на существенные и несущественные недостатки, которые можно найти при приемке квартиры в новостройке, стало критичным в марте 2022 года. В это время вышло постановление Правительства №442 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства».

Постановление вступило в силу 25 марта 2022-го и должно было действовать до конца года. Однако в конце сентября сроки действия новых правил приемки квартир продлили. Определено, что они будут действовать до 30 июня 2023 года. О том, что именно изменилось, мы расскажем чуть ниже, сначала – о существенных и несущественных недостатках, зафиксированных при приеме квартиры.

Важно! Как такового жесткого и закрепленного законодательно списка существенных и несущественных недостатков вы не найдете. Эксперты предлагают ориентироваться на следующее определение: к существенным относятся недостатки, которые делают невозможным проживание в квартире.

Параметры, по которым недостатки признают существенными:

1. Дефекты, исправить которые в принципе невозможно.
2. Недостатки, устранение которых потребует больших денежных затрат либо очень большого срока.
3. Недочеты, которые после устранения возникают вновь.

Конкретные примеры существенных недостатков при приемке квартиры:

1. промерзание углов, оконных откосов;
2. нерабочая система вентиляции;
3. неровные стены, полы;
4. серьезные повреждения отделки;
5. неработающая канализация.

К несущественным относят дефекты, которые можно исправить без проведения комплекса строительных работ.

Конкретные примеры несущественных недостатков:

1. царапины на окнах и стенах;
2. загрязнения различного характера;
3. бугры, неровности на штукатурке;
4. сломанный доводчик на подъездной двери.

«Например, я принимал квартиру с царапинами на радиаторе, загрязнениями окон, незначительными нарушениями обойного покрытия, царапинами на рамах со стороны лоджии, – рассказывает Валентин Флэт. – Здесь следует отметить то, что эти недочеты застройщик тоже устранял, но уже после приемки».

Что изменилось в приемке квартир?

Раньше: было безразлично, какого масштаба недоделки находил покупатель, он свободно мог отказаться подписывать акт приема-передачи квартиры и вынуждал строителей ликвидировать недостатки.

Теперь: если застройщик и дольщик не могут прийти к компромиссу в том, какие недостатки являются существенными и должны быть исправлены застройщиком, решить разногласия должен специалист. При этом эксперта привлечь может только застройщик, а вот оплачивает – будущий владелец недвижимости. Если эксперт подтверждает недостатки, обозначенные покупателем жилья, застройщик компенсирует работу «приемщика».

Требования к специалисту, который может провести приемку при возникновении разногласий между дольщиком и застройщиком:

• эксперт значится в Национальном реестре специалистов в области строительства либо в Национальном реестре специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования;
• у специалиста заключен трудовой договор с ИП или компанией — членами соответствующей организации.

При этом закон не запрещает покупателю привлечь дополнительно независимого специалиста, в том числе на первую приемку квартиры в новостройке.

«Застройщики часто надеются, что дольщики не заметят те или иные дефекты. Я сталкивался со случаями психологического давления со стороны представителей строительной компании, когда указывал на недостатки: начинали кричать, убеждать, что все в порядке. Понятно, что им не хочется выполнять лишнюю работу. Но если вам удастся убедить строителей в своей правоте, как правило, они ликвидируют все недочеты. Никто не хочет судиться», – уточняет эксперт по приемке квартир.

Чек-лист приемки квартиры в новостройке: на что обращать внимание

Мы разобрались, что новые законы в принципе работают на защиту застройщика, а не дольщиков. Тем важнее как можно серьезнее отнестись к приемке квартиры в новостройке и внимательно оценить самые важные параметры будущего жилья. Следует провести осмотр и выявить недостатки не только в вашей личной квартире, но и во всем, что касается общедомового имущества. А на это обращают внимание далеко не все. Чек-лист может варьироваться, главное – чтобы параметры жилья соответствовали указанным в договоре и не было существенных дефектов.

Рассказываем, на что обратить внимание при приемке квартиры.

Наличие и соответствие всем требованиям своих документов:

• паспорт;
• договор;
• доверенность (если ДДУ оформлен не на вас);

Документы застройщика, требующие проверки:

• разрешение на ввод дома в эксплуатацию;
• акт о вводе в эксплуатацию инженерных систем здания;
• паспорта на счетчики воды и электричества;
• документы о присвоении почтового адреса;
• заключение о том, что объект соответствует проекту;
• паспорта и гарантии на двери и счетчики;
• документы на окна;
• поэтажный план.

Придомовая территория и общедомовое имущество:

• качество асфальтового покрытия;
• наличие детских площадок, велосипедных дорожек (если они были в проекте);
• озеленение;
• тротуары;
• парковка;
• лифты;
• почтовые ящики.

Лифт:

• на момент сдачи дома должен быть запущен хотя бы один лифт, пассажирский или грузовой;
• скорее всего, лифт внутри будет обшит грузовой фанерой, чтобы его не испортили при перевозке мебели и строительных материалов.

Дверь:

• проверка на отсутствие повреждений и царапин;
• наличие замка и его нормальное функционирование. Если предполагается, что дверь отключается ключом как снаружи, так и изнутри, обязательно проверьте это;
• наличие глазка;
• ручка держится крепко, не болтается и не заедает;
• если имеется звонок, удостовериться, что он работает;
• дверь в квартиру должна оставаться в одном положении, если ее отпустить, не распахиваться и не закрываться. Если происходит иначе – она установлена не по уровню;
• соответствие заявленным в договоре параметрам (цвет, материал и т.п.).

Окна:

• отсутствуют повреждения любого характера, в том числе трещины, царапины, сколы;
• не отклоняются по вертикали;
• отсутствует сквозняк, установлены плотно и без щелей;
• все механизмы работают четко и без замечаний.

Потолки, стены, пол и отделка:

• соответствуют условиям договора;
• нет трещин;
• отсутствуют щели в швах между плитками;
• стены не отклоняются;
• планировка не отличается от заявленной в договоре;
• площадь комнат соответствует договору;
• качественно смонтированы полы;
• высота потолков не отличается от заявленной в проекте;
• ровно ли поклеены обои, уложен ламинат и плитка.

Вентиляция:

• присутствует тяга;
• работает принудительная вентиляция;
• вентиляционные каналы чистые, без засоров.

Электрика:

• электропроводка исправна;
• работают выключатели и предохранители;
• есть счетчик.

Отопление и вода:

• нет протечек;
• есть счетчики;
• есть сантехника, указанная в проектной декларации;
• стоят батареи, протечек нет;
• монтаж радиаторов отопления и полотенцесушителя проведен качественно.

Сравнение приемки квартиры в новостройке с чистовой отделкой и без

В зависимости от того, приобретаете вы квартиру в новостройке с чистовой отделкой или без нее, процесс приемки будет иметь нюансы. Сейчас застройщики предлагают самые разные варианты уровня готовности квартиры. Есть так называемая отделка «под чистовую», в каких-то квартирах уже есть встроенный кухонный гарнитур, но это пока не такие распространенные случаи.

Рассмотрим, чем отличается комплектация разных типов жилья в новостройке, если речь идет о стандартных характеристиках.

 
Порядок приемки квартиры в новостройке зависит от комплектации жилья, закрепленной в договоре.

Приемка квартиры с отделкой будет отличаться от приемки, когда застройщик передает вам, по сути, бетонную коробку. Какую бы квартиру вы ни приобретали, нужно досконально проверить, выполнены ли все пункты договора со стороны застройщика и насколько качественно проведены работы.

Как документально оформляется принятие квартиры?

В результате приемки квартиры покупатель подписывает два документа:

1. Акт осмотра (здесь указываются существенные дефекты).
2. Акт приема-передачи квартиры.

Если вопросов по качеству квартиры нет, оформляется только последний документ.

Что делать, если при приемке квартиры выявлены недостатки?

Если при приемке квартиры в новостройке обнаружились дефекты, работает следующий алгоритм дальнейших действий:

1. Дольщик заносит в акт осмотра существенные дефекты. Если обнаруженные дефекты относятся к несущественным, их указывают в акте приемки-передачи и подписывают его.
2. Недостатки застройщик обязан исправить в течение 60 дней.
3. После устранения существенных недостатков нужно провести приемку квартиры в новостройке повторно.
4. Если в квартире по-прежнему сохраняются существенные дефекты, все повторяется. Если недостатки, которые сохранились, относятся к несущественным, подписывается акт приемки-передачи.

Что делать, если недостатки обнаружились после подписания акта?

Независимо от результата приемки квартиры от застройщика существует гарантия:

• три года – для инженерных коммуникаций;
• пять лет – для монтажных работ.

Составляется претензия, с которой можно обратиться к застройщику или в УК.

Что делать после приемки квартиры?

После приемки квартиры в новостройке счастливый покупатель получает ключи и может заселяться в новое жилье. Необходимо зарегистрировать право собственности на квартиру и получить выписку из ЕГРН.

Удобнее и проще всего получить отчет на основе выписки на сайте Н.Реестр или с помощью одноименного приложения.

Преимущества получения отчета на сайте Н.Реестр:

• для заказа потребуется только кадастровый номер или адрес квартиры, обладателем которой вы стали;
• нужно всего 5 минут для формирования заявки;
• оформить отчет на основании выписки через сервис можно в любое время и в любом месте, для этого достаточно воспользоваться телефоном;
• круглосуточно работающая техподдержка, которая при необходимости ответит на любые возникшие вопросы;
• быстрые сроки изготовления отчета (от 30 минут).

Главное – не забудьте открыть сведения о себе в Росреестре. В противном случае в информации о собственнике вы увидите только фразу «физическое лицо». Это связано с новыми правилами выдачи выписок из ЕГРН, которые вступили в силу 1 марта 2023 года.