Как правильно сдавать квартиру в аренду: риск или выгода?

Собственники квартир часто прибегают к сдаче их в аренду. На первый взгляд, это удобно, ведь жилье будет приносить доход. С другой стороны, у сдачи в аренду есть определенные риски, которые важно оценить еще до встречи с квартирантами.

Мы поговорили с экспертами и составили правила сдачи квартиры в аренду. Как собственнику обезопасить себя от проблем, читайте в материале.

Разница между договором аренды и найма

Термин «договор аренды» часто используют в значении «сдать жилье другому человеку». С юридической точки зрения, это неверно. При сдаче в аренду квартиры заключается договор найма жилого помещения. Согласно ст.671 ГК РФ, в договоре участвуют две стороны: собственник, он же наймодатель, или уполномоченное им лицо, и квартирант, он же наниматель жилого помещения.

При этом, если квартиру снимает для работника компания, она тоже подписывает с владельцем жилья договор найма. В остальных случаях при сдаче нежилой недвижимости заключается договор аренды. Здесь стороны считаются арендодателем (кто сдает) и арендатором (кто берет имущество).

Однако в обычной жизни сдачу как жилого, так и нежилого помещения называют договором аренды. Суть договоров это не меняет.

Способы сдачи в аренду

Для сдачи в аренду квартиры существуют два способа:

1. незаконный, когда собственник жилья не платит налог с дохода;
2. законный, когда владелец квартиры постоянно отчитывается о доходе.

Законный и правильный способ сдачи недвижимости в аренду подразумевает заключение договора между собственником и жильцом и уплату налогов. Есть несколько способов уплаты налогов, если вы сдали квартиру:

1. 13% НДФЛ;
2. как самозанятый;
3. как индивидуальный предприниматель в зависимости от режима налогообложения.

Подробнее о способах сдачи квартир в аренду поговорим чуть позднее.

Какие документы нужны для сдачи квартиры в аренду?

Передать жильцам ключи и получить деньги за сдачу в аренду квартиры недостаточно. Чтобы избежать неприятностей, сделку необходимо зафиксировать.

Начальник отдела по работе с юридическими лицами группы компаний «ЛИКАОН» Анастасия Власова напоминает, как правильно сдать квартиру в аренду и какие документы подготовить:

• Паспорта собственника и будущего жильца.
• Договор найма (аренды) в двух экземплярах.
• Согласие других собственников жилья на сдачу в аренду, если квартира в долевой собственности. Либо можно оформить доверенность на одного из собственников для заключения сделок.
• Разрешение органов опеки, если среди собственников есть несовершеннолетний.
• Согласие банка на сдачу в аренду, если квартира куплена в ипотеку, а кредит еще не погашен. Жилье находится в залоге у кредитной организации. Если квартиру испортят, а заемщик при этом не сможет гасить платежи, продать ее будет затруднительно.
• Разрешение администрации, если хотите сдать муниципальное жилье. Собственником тут является государство. Человек, который получил квартиру по договору социального найма, а также члены его семьи имеют право проживать в ней. Сдача такой квартиры внаем называется поднаймом.
• Расписки и другие документы об оплате жилья. Этот пункт относится к распискам о получении денег за квартиру, справке об отсутствии долгов за коммуналку. Собственник обязан убедить арендаторов, что коммуналка оплачена, и предоставить им документ об отсутствии долгов за ЖКУ либо последнюю квитанцию. Если владелец сам гасит коммунальные платежи, он регулярно сообщает об этом жильцам. Если стоимость коммуналки не включена в сдачу квартиры в аренду, жильцы сами оплачивают счета и сохраняют чеки.
• Оригинал и копия документа, подтверждающего право собственности на квартиру. С 2017 года таким документом является выписка из ЕГРН.
• Заявление о государственной регистрации договора найма (аренды) в Росреестре.
• Госпошлина. Для граждан она составит 2000 рублей, для юридических лиц – 22000 рублей.

Последние два документа понадобятся в случае, если договор оформляется на год и более. Если договор составлен на 11 месяцев и менее, государственная регистрация не требуется. Максимальный срок договора аренды квартиры равен 5 годам.

Когда собственник регистрирует договор, это сразу отражается в базе налоговой службы. С этого момента налоговая видит, что заключен длительный договор аренды. Она будет следить, чтобы вы платили налог за то, что сдали квартиру (ст.228 НК РФ). В остальных случаях владелец недвижимости должен сам сообщить о сдаче квартиры в аренду. Для этого он заполняет декларацию о доходах.

Важно! Если договор найма на год и более не зарегистрировали в Росреестре, собственника могут оштрафовать на 5000 рублей (ст.19.21 КоАП РФ).

Как составить правильный договор с арендаторами? 10 обязательных пунктов

Прежде чем сдать квартиру в аренду, важно грамотно составить договор. Иначе даже с официальным документом на руках вы не сможете получить деньги за порванные шторы или сломанное окно. По мнению юриста Анастасии Власовой, в договор необходимо включить следующие пункты:

1. Четко сформулированный предмет аренды с кадастровым номером. Если вы решили сдать в аренду комнату в квартире, это тоже прописывается в договоре.
2. Размер арендной платы.
3. Форма оплаты (наличная и безналичная) и способ ее подтверждения (расписка, справка, чек).
4. Кто оплачивает коммунальные услуги.
5. Срок договора.
6. Перечисление мебели и техники в квартире для сдачи в аренду. При указании имущества обязательно фиксируются все сколы и царапины, которые уже имеются.
7. Урегулирование спорных вопросов и ответственность за нарушение порядка и сроков оплаты, порчу имущества.
8. Право на отказ от сдачи в аренду квартиры и разрешение или запрет на субаренду.
9. Реквизиты сторон: паспортные данные, ИНН, наименование банка, номер счета, БИК, корреспондентский счет.
10. ФИО проживающих вместе с арендатором лиц и сведения о них.

Как найти квартирантов самостоятельно

Удобно сдать в аренду квартиру, если есть деньги на риэлтора. Опытный специалист сэкономит ваше время и сделает все, начиная с фото жилья и заканчивая договором аренды. Однако не каждый собственник готов вкладываться в работу риэлторов либо не доверяет им. Тогда владельцу квартиры ничего не остается, кроме как найти жильцов самостоятельно.

Основатель и руководитель компании TUMANOVA RIELT GROUP Оксана Туманова выделяет три варианта, как сдать квартиру в аренду без помощи профессионала:

1. Опросить знакомых. Приятнее знать, что вы сдали квартиру людям, которым доверяете. Уточните, есть ли в вашем окружении те, кому нужно снять квартиру. Это могут быть не только ваши знакомые, но и приятели родственников и друзей. «Всегда проще и безопаснее сдать в аренду квартиру человеку, которого вы знаете или о котором слышали хорошие отзывы. Во-первых, это фактор доверия. Во-вторых, со знакомыми проще договориться о цене и других условиях. В-третьих, они будут хорошо смотреть за квартирой, чтобы не испортить свою репутацию», – уточняет эксперт Оксана Туманова.
2. Распространить информацию в различных группах. Если сдача в аренду квартиры знакомым не удалась, напишите в чат дома или группы вашего района в соцсетях. Возможно, друзья соседей с радостью бы сняли жилье. Или соседи сами недавно сдали квартиру, и у них были хорошие кандидаты, которых опередили другие. Если же напишете в группы, то наверняка застанете людей, которые хотят жить конкретно в вашем районе. Они будут заинтересованы в сдаче в аренду квартиры у того самого парка, где находится ваш дом.
3. Использовать сайты объявлений о сдаче квартир в аренду. Но это риск. Брокер по недвижимости Оксана Туманова предупреждает, что звонить будут непохожие друг на друга люди, потому что в объявлениях особо не прописывают портрет арендатора. При этом звонки от возможных квартирантов будут в разное время. А количество звонков зависит от класса и стоимости сдачи в аренду.

Вместе с тем, собственник должен решить для себя, какой способ сдачи в аренду квартиры его интересует: краткосрочный или долгосрочный. Выгоднее считается посуточная (краткосрочная) аренда. Но необходимо понимать, что квартира превратится в проходной двор. В таком случае соседи могут не оценить ваше желание заработать и пожаловаться в УК, ТСЖ или правоохранительные органы.

Более того, выгода краткосрочной аренды бывает обманчивой. Стоимость аренды нужно считать, исходя из класса объекта недвижимости, состояния квартиры, количества комнат и других параметров. В некоторых случаях квартиру бизнес-класса прибыльнее сдать на долгий срок. Краткосрочную аренду роскошного жилья многие не потянут, а выставлять квартиру посуточно за копейки невыгодно. 

Список вопросов к квартирантам

Ответ на вопрос «Как правильно сдать квартиру в аренду?» зависит и от портрета человека. Собственнику необходимо понимать, кого он видит будущими жильцами своей квартиры. Для этого владельцу нужно «нарисовать» образ арендатора: семейное положение, дети, домашние любимцы и т.д.

Вот список основных вопросов жильцам для сдачи в аренду квартиры:

• Покажите, пожалуйста, ваш паспорт. Это первый и главный вопрос, который нужно задать квартиранту. Паспорт позволит узнать, кто стоит перед собственником, и выяснить благонадежность арендатора. Также паспорт можно проверить по базам данных, чтобы уточнить о наличии судебных дел, арестов и залогов имущества, банкротств, розыске МВД и ФСИН.
• Кто будет жить в квартире? Так собственник поймет, сколько человек будут пользоваться его жильем, и оценит риски.
• Сколько вам лет? На самом деле благонадежность арендатора зависит не столько от возраста, сколько от уровня личной ответственности перед другими людьми. Тем не менее при сдаче в аренду квартиры собственники задают его, чтобы понимать образ жизни человека: учится ли он в университете или находится на пенсии и желает переехать поближе к внукам.
• Где работаете? Наличие постоянной и официальной работы гарантирует оплату за проживание.
• Если планируете жить с семьей и детьми, какой возраст у детей? В определенном возрасте у детей просыпаются творческие таланты. Не все собственники обрадуются картинам будущих Пикассо на обоях своей квартиры.
• Будут ли домашние любимцы? Если да, какие именно? Домашними животными бывают не только собаки и кошки. Люди снимают квартиры с пауками, тараканами, змеями. Они могут расползтись и даже сбежать к соседям. Причем не все соседи будут рады такому сюрпризу.
• Почему решили снимать? У человека должна быть точная причина, почему он снимает квартиру. Возможные варианты: ремонт в своей квартире, ждет жилье в новостройке, развелся, приехал из другого города. Если собеседник долго думает или не хочет отвечать на вопрос, значит, он не планирует сообщать причину. Для собственника это повод задуматься, стоит ли сдавать ему жилье.
• Снимали ли квартиру раньше? Если у человека есть контакты бывших арендодателей, можно попросить их рекомендации. Квартиранты обычно с удовольствием предоставляют их номера, чтобы подтвердить свою благонадежность.

Основатель и руководитель компании TUMANOVA RIELT GROUP Оксана Туманова уточняет: «Мы задаем стандартные вопросы. Здесь не столько важен ответ, сколько реакция человека. Смущается ли он? Видно ли, что он врет?» Если чувствуете, что что-то не так, стоит пообщаться с другими кандидатами.

Подготовка квартиры к сдаче

Сдать жилье – значит, подготовить его так, чтобы собственнику хотелось в нем жить.

Рассмотрим главные моменты, как правильно сдать квартиру в аренду:

1. Привести документы в порядок. Это значит, что, во-первых, у собственника нет долгов по коммунальным платежам. Во-вторых, он имеет весь пакет документов для сдачи квартиры в аренду, в том числе согласия других собственников и свежую выписку из ЕГРН. Последний документ необходим, чтобы сверить данные владельца недвижимости с реальным положением дел. Бывает так, что собственник жилья сам не в курсе, что его квартира в аресте. Между тем, в случае ареста сдача в аренду запрещена. Быстро проверить, арестовано ли жилье, позволяет сервис Н.Реестр. Он предоставит отчет, где будет вся основная информация о квартире (кроме собственника, если данные скрыты в Росреестре).
2. Сделать косметический ремонт и заказать клининг. Убираются все недостатки, чужие запахи, чтобы в квартире было приятно находиться.
3. При необходимости можно укомплектовать квартиру мебелью. Если сдача в аренду квартиры предусмотрена с мебелью, ее комплектация может быть такой: кухонный гарнитур, плита, холодильник, чайник, стиральная машина, шкаф, диван (кровать). Если сдача в аренду планируется полностью без мебели, тогда у собственника нет необходимости ее комплектовать. Допустим, когда арендатор ждет жилье в новостройке и заезжает в чужую квартиру со своей мебелью.
4. Оценить реальные плюсы и минусы квартиры и дома. На каждый недостаток собственник обязан найти достоинство, а также изучить вопросы по подъезду, лестничной площадке. Лучше честно рассказать арендатору о недостатках и достоинствах своей квартиры, чем потом квартирант узнает их сам. Это испортит репутацию собственника.
5. Быть презентабельным. Квартиру будут судить не только по ее виду, но и по ее владельцу. Чтобы правильно сдать квартиру в аренду, собственник (или доверенное лицо) и его риэлтор должны быть опрятными и приятными в общении. Иначе у арендатора возникнут сомнения в благонадежности второй стороны сделки.

Какие есть риски при сдаче квартиры

Выбирая, сдавать ли квартиру в аренду, собственнику нужно оценить все «за» и «против». Главная причина, по которой владельцы предлагают жилье другим, – доход. Но это, пожалуй, единственный большой плюс. А вот рисков при сдаче квартир в аренду куда больше. Наиболее популярные из них:

• Недобросовестные наниматели, которые покидают квартиру без предупреждения. При этом они могут забрать с собой ключи от нее, оставить хозяину жилья долг за коммуналку и не внести остатки арендной платы.
• Мошенники, которые сдают квартиру в аренду и субаренду, заключив договор от имени или якобы с согласия собственника. Между тем, владелец недвижимости даже не подозревает об этом.
• Ущерб имуществу, когда квартиранты портят мебель и обои. Бывает, что жильцы устраивают пожар или топят соседей. Поэтому перед сдачей в аренду квартиры специалисты рекомендуют застраховать ее.
• Изменение условий проживания, например, внезапное появление питомца. Хотя собственник против домашних животных.
• Штраф за уклонение от налогов. Относится к собственникам квартир, которые решили сэкономить на сдаче в аренду. Когда владелец жилья заключает с арендаторами договор на 11 месяцев и меньше, он обязан сам уведомлять налоговую о доходе при заполнении декларации. Договор аренды на больший срок обязательно регистрируют в Росреестре, который подает сведения в налоговую автоматически. Если договор не зарегистрирован и владелец жилья не платит налоги, это может выясниться при жалобах соседей в УК, ТСЖ, полицию, прокуратуру и ФНС. Либо налоговая сама проведет проверку и узнает это. Вместе с тем, при конфликте с собственником квартиранты порой манипулируют уклонением от налогов.

Основные ошибки при сдаче квартиры

Первая и самая большая ошибка – надежда на удачу. «В таком случае собственники проверяют все недосконально. Они неполно описывают портрет будущего жильца, плохо смотрят его документы и почти не спрашивают ни о чем. Не нужно стесняться задавать вопросы и лениться изучить документы. Мало ли это какой-то преступник. В моей практике было, когда за потенциальным арендатором числились статьи за мошенничество. Вряд ли нормальный собственник захочет видеть такого жильца», – делится опытом эксперт по недвижимости Оксана Туманова.

Также некоторые собственники используют шаблонный договор при сдаче квартиры в аренду. Это неправильно. Документ из интернета не учитывает конкретную ситуацию. Если собственник скачает и оформит его, скорее всего, он никак не подстрахует себя.

Существует ряд ошибок, которые относятся к содержанию договора аренды. Юрист Анастасия Власова называет следующие: «Отсутствие в договоре запрета на субаренду, если собственника она не устраивает. Или хозяин квартиры соглашается на нее, но забывает о последствиях. Представьте, вместо арендатора заезжают другие люди, у владельца нет договора с ними, на оплату этими новыми лицами он претендовать не может. Также к ошибкам я бы отнесла заключение договора с передачей ключей без предоплаты, оформление документа с передачей денег без ключей, заключение договора с неуполномоченным лицом».

Еще одно заблуждение хозяина – отсутствие контроля показаний счетчиков и состояния квартиры. В итоге, когда арендаторы съезжают, собственник удивляется происходящему. Квартира не похожа на его жилье, а на счетчиках – пугающие показатели, потому что арендаторы сообщали иные данные. Всегда лучше договариваться о визите в квартиру хотя бы раз в месяц-два. Это позволит оценить ее вид, показания счетчиков и сберечь свои нервы.

Кроме того, владельцы квартиры иногда теряют бдительность и соглашаются на безналичный расчет. Если собственник при этом не платит налоги, ФНС все равно может об это узнать. Когда человеку регулярно поступает на одну и ту же карту одна и та же сумма в определенный день, это говорит о системе оплат за что-то. Обман может вскрыться не сразу, а спустя несколько месяцев или пару лет. Станет понятно, что документов для аренды квартиры нет и налогов тоже.

Расторжение договора аренды

Собственник имеет право прекратить сдачу квартиры в аренду и расторгнуть договор. Согласно ст.619 и 687 ГК РФ, поводом могут послужить такие причины:

1. Арендатор пользуется имуществом с нарушением условий договора или не по назначению;
2. Жилец наносит ущерб квартире: обоям, потолку, мебели и т.д.;
3. Квартирант не вносит платеж более двух раз подряд;
4. Наниматель не несет обязанность капитального ремонта, если она по договору на нем.

Договор аренды можно расторгнуть досрочно, но владельцу жилья придется письменно предупредить арендатора об этом.

Эксперт Анастасия Власова уточняет порядок расторжения договора аренды: «Мы направляем уведомление арендатору, ждем срок, предусмотренный договором. Затем действие договора прекращается автоматически. Чтобы не ждать, можно заключить соглашение о расторжении договора и зафиксировать в нем взаимные расчеты друг с другом».

Важно! Предупреждение и уведомление могут быть как двумя разными письмами, так и одним. Все зависит от содержания договора аренды.

Если квартирант отказывается освободить площадь и продолжает там жить, собственник обычно обращается в суд. Владелец квартиры может подать иск только после получения отказа или при отсутствии ответа на уведомление в оговоренный срок. Если срок не указан в договоре, по закону он составляет 30 дней (ст.452 ГК РФ).

Как официально сдать квартиру в аренду и платить налоги

Договор найма на год и более регистрируют в Росреестре. Тогда налоговая автоматически узнает, что вы сдали квартиру. Часть дохода придется отдать государству.

Самый распространенный способ – заполнить декларацию по форме 3-НДФЛ. Быстрее и удобнее всего это делается в личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС. Декларацию в 2023 году нужно подать не позднее 2 мая, а заплатить налог – до 17 июля. При этом собственник квартиры заплатит налог, начисленный за 2022 год. Сумма налога составит 13% от дохода за сдачу недвижимости в аренду.

Важно! Уплачивая НДФЛ, собственник получает право на налоговый вычет при продаже квартиры, за лечение, обучение и прочие расходы.

Другой вариант, как официально сдавать квартиру, – стать самозанятым. Оформить статус самозанятого можно в приложении «Мой налог». Для этого потребуется регистрация, скан паспорта и фото. «Налог на профессиональный доход будет ниже, чем при уплате НДФЛ. Если собственник сдает жилье физическим лицам, налог составляет 4% от каждого платежа», – поясняет начальник отдела по работе с юридическими лицами группы компаний «ЛИКАОН» Анастасия Власова.

Собственник может быть индивидуальным предпринимателем. Наиболее популярный налоговый режим в этом случае выглядит так – УСН (упрощенная система налогообложения – прим. ред.) «Доходы» со ставкой 6%. Иными словами, ИП заплатить налог в 6% от всех доходов, включая сдачу квартиры в аренду.

Существуют и другие варианты налогообложения для ИП:

• УСН «Доходы минус расходы» со ставкой 15% (процент может меняться в зависимости от региона).
• АУСН (автоматизированная упрощенная система налогообложения, экспериментальный режим – прим. ред.) «Доходы», «Доходы минус расходы» со ставкой 8% от дохода и 20% от разницы между доходами и расходами. Действует для тех, кто прописан в Москве и Московской области, Республике Татарстан и Калужской области.
• Общая система: 13% НДФЛ и 20% НДС от цены аренды квартиры.

Помимо этого, ИП может оформить патент. Заявление тоже подают через налоговую. Исходя из площади квартиры или нескольких, налоговая рассчитает стоимость патента. Его регистрируют на срок от одного месяца до года.

Патент на сдачу в аренду квартиры заменяет:

• налог на доходы;
• налог на имущество;
• НДС.

Подать заявление на патент необходимо за 10 дней до сдачи жилья. Документ выдадут в течение 5 дней после заявки.

Как сдать квартиру и не платить налоги

Собственник, который заключил договор аренды жилья на 11 месяцев и меньше, обязан сам отчитаться о доходах. Надеяться, что конкретно вам повезет и никто не узнает о сдаче квартиры в аренду, не стоит. Если арендаторы разгневают соседей, те расскажут налоговой, что вы сдали квартиру неофициально. Или в квартире случится ЧП, которое тоже выдаст вас. Более того, насколько вы уверены в хороших отношениях с жильцами и где гарантия, что они не станут манипулировать вами? К примеру, если вы пожелаете повысить арендную плату.

Брокер по недвижимости Оксана Туманова и юрист Анастасия Власова сходятся во мнении, что сдача в аренду квартиры должна быть исключительно официальной. «Сумма штрафов и пени значительно превысит налог, и здесь уже нельзя говорить об экономии. Лучше заплатить налоги и спать спокойно», – считают эксперты.

Стоит ли прописывать съемщиков

Временная регистрация обязательна для квартирантов, которые живут не по месту прописки более 90 дней (ст.5 Закона №5242-1). В противном случае собственник рискует получить штраф до 5000 рублей. Для жителей Москвы и Санкт-Петербурга сумма выше – до 7000 рублей (ст.19.15.2 КоАП РФ). Для должностных и юридических лиц штрафы еще больше.

Важно! Если человек снимает квартиру в том же регионе, где у него оформлена постоянная регистрация, собственник может не прописывать его в своем жилье.

Временная прописка оформляется сроком от трех месяцев до пяти лет. Она бывает нужна для пенсии, пособий, постановки на учет в детский сад или школу, для обращения в больницу. При этом она не дает право распоряжаться недвижимостью. Регистрировать жильца временно при сдаче в аренду рекомендуют на тот же срок, на который заключен договор.

Другое дело – постоянная регистрация. «Постоянная прописка дает право пользования объектом. А значит, возможна следующая ситуация. Закончился договор или вы не хотите видеть арендатора, а ему негде жить. В таком случае он должен выписаться из квартиры сам. Либо вам придется делать это через суд. Но, если в суде докажут, что человеку реально некуда пойти, жильца вернут в квартиру», – приводит пример Оксана Туманова.

Еще одну ситуацию иллюстрирует Анастасия Власова: «Допустим, у арендатора с постоянной регистрацией есть задолженности по кредитам. Приходят приставы и описывают ваше имущество. Техника и мебель куплены давно, чеки и гарантии вы не сохранили, поэтому подтвердить собственность не можете. Хорошо, если в договоре аренды указано происхождение этого имущества, а если нет, то его заберут».

Вывод напрашивается сам: если вы сдали квартиру в аренду, не оформляйте жильцам постоянную регистрацию. Заключайте договор и действуйте в рамках закона. Тогда вы на личном примере узнаете, как правильно сдавать квартиру.