Что будет с недвижимостью: прогноз цен

При покупке объекта недвижимости первое, на что обращает внимание потенциальный покупатель, – это стоимость. Особенно это относится к тем, кто сильно ограничен в бюджете. Информацию подтверждают и данные опроса Национального агентства финансовых исследований. Согласно ему, 84% респондентов выбирают жилье в зависимости от его цены.

Поэтому тем, кто сейчас собирается приобретать квартиру важно знать, что будет с недвижимостью в ближайшее время. Вместе с экспертами мы выяснили, что будет с ценами на квартиры, и подготовили прогноз. Он поможет сориентироваться при покупке жилья.

Что было с ценами на недвижимость в 2022 году?

Не успев окрепнуть после пандемии, в 2022 году рынок недвижимости перенес два основных потрясения: начало СВО и объявление о частичной мобилизации.

После 24 февраля Центробанк поднял ключевую ставку больше чем в два раза – с 9,5% до 20%. Следовательно, выросли и ставки по ипотеке. Продавцы и застройщики держали ценник, несмотря на ситуацию в стране и мире. Что было с ценами на недвижимость, рассказывает Иван Белогривый, директор агентства недвижимости Dabro:

«Цены как на вторичном рынке, так и на рынке новостроек на протяжении первого квартала 2022 года постепенно повышались. За один квадратный метр цены изменились: по вторичке с 90 до 110 тысяч рублей, по новостройкам с 95 до 103 тысяч рублей. В продолжение года цена на квартиры в новостройках в среднем оставалась на уровне 103 тысяч за квадратный метр. По вторичке было плавное снижение».

Что касается покупателей, то они разделились. Одни готовы были запрыгнуть в последний вагон и решить свои жилищные проблемы: кто-то под огромный процент, кто-то на первичном рынке по льготным программам, но по завышенной стоимости. Другие заняли выжидательную позицию. Кто-то ждал снижения процентной ставки, кто-то наблюдал, когда подешевеют квартиры. К концу весны спрос немного затих, рынок встал.

Следующим ударом для рынка стало объявление частичной мобилизации. Очень много людей уехали за границу, встал вопрос срочной продажи объектов недвижимости. В итоге на вторичном рынке стало больше предложений, конкуренция и срочность продажи сделала ценник ниже рынка в некоторых регионах. Например, по данным Росстата, в Калмыкии стоимость квартир на вторичке упала почти на 4%, в Челябинской области – на 5%. А в регионах, которые находятся вблизи действий СВО, наступил застой на рынке, рассказывает агент по недвижимости Gold Real Estate Sevastopol Артем Бараболя:

«Что касается квартир на вторичном рынке, общий ценник на них снизился с весны примерно на 15%. На загородную недвижимость и частные дома, которые находятся на окраине Севастополя, цена продажи снизилась на 20-25%. Новостройки просели до ужаса. Но цены застройщики корректировать на понижение не стали».

Если говорить про среднюю цену на квартиры на первичном рынке, то за 2022 год цена по стране выросла на 10%. В отдельных городах, особенно с населением от полумиллиона человек, стоимость жилья в новостройках увеличилась на 19%.

Что происходит с ценами на рынке недвижимости сейчас?

Вторичный рынок

Что будет с недвижимостью дальше, однозначно ответить сложно, так как ситуация на рынке сейчас очень нестабильная. Продавцы разделились на два лагеря. До сих пор есть те, кто не готов снижать стоимость. По словам экспертов, они рискуют увязнуть с продажей на долгий срок. Вторая категория – это те, кто решил подстроиться под рынок покупателя и готов на хороший дисконт, рассказывает Татьяна Цомая, частный специалист по недвижимости:

«Кому нужно продать, они понижают стоимость. Примеры есть. Раньше считалось, что на 30-50 тысяч рублей продавцы могли понизить. А сейчас собственники готовы к более значительному торгу. Бывают ситуации, когда люди могут сделать скидку и 100, и 200 тысяч. Все зависит от стоимости квартиры».

Есть объекты, по которым цены снижают даже на четверть от всей стоимости, чаще всего это неликвидные большие квартиры или жилье из старого фонда с плохим ремонтом.

Первичный рынок

Что касается рынка новостроек, то цены пока остановились. Застройщики не снижают стоимость, но и пока нет сильного повышения.  Если в начале года некоторые девелоперы могли поднять стоимость квартиры за месяц на 20-25%, сейчас они больше идут на встречу покупателям, делают скидки, предоставляют бонусы.

Ситуация на рынке недвижимости в целом следующая: правила продолжают устанавливать покупатели, поэтому сейчас самое время, чтобы найти хороший объект по привлекательной стоимости. Артем Бараболя уточняет:

«Стоит ли покупать? Стоит, если люди приняли решение о переезде, об улучшении жилищных условий, которые есть сейчас. Покупатель чувствует себя в этом плане комфортно. Потому что наконец-то ему предоставлено право выбора объекта, носом можно покрутить, поторговаться можно хорошо. В какой-то степени для покупателя сейчас благоприятные условия».

Кроме того, недвижимость в отличие, например, от автомобилей – это актив. Она почти всегда пользуется спросом, с нее можно получать доход или просто сохранить свои деньги.

Главное, перед покупкой не забудьте проверить квартиру, чтобы не столкнуться с недобросовестными продавцами. Для этого изучите документы на объект недвижимости, паспорт собственника и закажите отчет на основе выписки из ЕГРН. Сделать это быстро и просто можно с помощью сервиса Н.Реестр. Это займет всего 5 минут времени, и электронный документ скоро придет на указанный e-mail.

В отчете вы сможете уточнить основные характеристики квартиры, например, сверить площадь, планировку, а также наличие обременений. Это может быть арест, при котором квартиру нельзя продавать, или вариант попроще – ипотека, когда сделки с недвижимостью совершать можно, но только с согласия банка.

Также с помощью отчета можно узнать о том, кто настоящий собственник, правда, с 1 марта эти сведения доступны только с согласия владельца квартиры. Если заказывать выписку без ведома владельца, то в графе «Правообладатель» будет указана фраза «физическое лицо».

Рынок аренды             

После начала СВО в России резко снизился интерес к арендному жилью. Ситуация на рынке недвижимости усугубилась и после объявления частичной мобилизации. Многие россияне уехали из страны. Спрос пошел на нет, а за ним и цены. В целом падение цен на недвижимость составило 19%. Если говорить о том, что будет с недвижимостью дальше, то тенденция к снижению по-прежнему сохраняется, поскольку предложения на рынке пока больше, чем спроса.

Ситуация с ценами на краткосрочную аренду иная. Из-за того, что большая часть населения перестала ездить на отдых за границу, в стране ощутим большой приток российских туристов. Поэтому в некоторых регионах случился рост цен на недвижимость. К примеру, в Дагестане аренда выросла в цене на 31%, в Татарстане на 34%, а в Нижегородской области на 37%.

Что будет с ценами на квартиры?

В целом эксперты ожидают стагнации цен на рынке. Но на стоимость могут повлиять как внешние, так и внутренние факторы. Если обстановка в мире не обострится, то клиенты постепенно могут вернуться на рынок, что подстегнет спрос и цены. Кроме того, большое влияние имеет продление льготной ипотеки, которая определяет, что будет с недвижимостью, и стимулирует покупательную способность населения.

Новостройки

По словам экспертов, в начале года покупатели не будут так активно оформлять ипотеку на новостройки, как это было ранее. Поэтому в ликвидных объектах прогнозируют небольшой плановый рост на уровне инфляции. Те строительные компании, у которых есть финансовая подушка безопасности, не будут снижать цены. Что будет с ценами на квартиры у других, зависит от финансовых возможностей.

«Стабилизация стоимости, ни повышение, ни снижение сейчас не выгодно застройщикам. Позиция размеренных естественных продаж. Может быть незначительное повышение для покрытия инфляции. Сверх спроса на новостройки в Крыму нет. Логистическая проблема еще присутствует. Закрыты авиаперелеты, из дальних регионов РФ добраться трудно», – рассказывает Артем Бараболя.

При этом государство продлило льготную ипотеку до 2024 года, а также расширило семейную ипотеку. Это все должно подстегнуть спрос на первичном рынке. Вслед за ним могут сильнее пойти вверх и цены. Кроме того, большую роль в увеличении спроса на квартиры могут сыграть программы от застройщиков, которые предлагают ипотеку без первоначального взноса, но при этом значительно завышая стоимость квадратного метра.

В то же время есть риск, что застройщики могут не распродать неликвидные объекты недвижимости, поэтому строители не будут отказываться от скидок и бонусов, пока спрос не вернется на прежний уровень.

К снижению цен может привести только повышение ключевой ставки. В этом случае банки также будут повышать процент на ипотеку. Удорожание ипотеки может снизить покупательскую способность, поскольку сейчас доходы в России растут не сильно, а у кого-то они и вовсе упали. В этом случае застройщики могут пойти на некоторое снижение цены, чтобы восстановить спрос. Падение цен на недвижимость определит и новый виток мобилизации. Число сделок может сильно сократиться, рынок жилья рискует пойти вниз.

Вторичное жилье

Что будет с недвижимостью на вторичном рынке, эксперты говорят однозначно: цены снизятся. Больше всего может упасть ценник на неликвидные объекты, которые долго стоят в продаже. Это старый фонд, последние этажи, переоцененные квартиры в центральных округах городов.

Кроме того, пока будет рынок покупателя, снижаться цены будут и на востребованное жилье. Спрос сейчас небольшой и продавцы готовы делать скидки. Пока, по предположениям экспертов, такая тенденция сохранится.

«Надеемся, конечно, на оптимистичный исход. Что мы подстроимся под сложившиеся обстоятельства в стране. Будем надеяться, что люди будут разумными. Будут собственники понижать стоимость на объекты. Мне очень жаль покупателей, которые за высокую стоимость вынуждены брать очень несимпатичные квартиры, требующие ремонта. И переплачивать по ипотеке проценты банку», – отвечает Татьяна Цомая.

Но при этом не стоит ожидать сильного падения цен. Поскольку после отказа от околонулевых ставок от застройщиков и повышения ставок на некоторые льготные программы, спрос с первичного рынка потихоньку перетекает на вторичку. И цены будут поддерживаться этим дополнительным интересом. Поэтому в целом по вторичному рынку специалисты прогнозируют падение цен на недвижимость на 10%, а на неликвидные объекты – до 30%.

Аренда квартир

По словам специалистов, цены на аренду жилья в первом полугодии 2023-го расти не будут, поскольку желающих гораздо меньше на съем недвижимости, чем выставленных в рекламу квартир. Однако дальше падение может сменить рост, и, возможно, прошлогодний уровень цен вернется к концу 2023 года. Ожидается, что цена на съемное жилье может увеличиться до 15-25%. Что будет с недвижимостью, решит покупательская способность населения и повышение стоимости квартир, выставленных на продажу. Возможно, те, кто планировал купить квартиру, будут пока снимать жилье и ждать, когда упадут цены на квартиры.

Если говорить, что будет с ценами на жилье в краткосрочной аренде, то летом специалисты ожидают высокий спрос в отдельных регионах.

«Межсезонная сдача просела на 10-20%. Сезон будет, посуточная сдача в прибрежных районах останется на уровне прошлого года 2000-2500 рублей в сутки за хорошее жилье. Лето всегда корректирует цены на аренду, возникает дефицит для долгосрочной аренды», – уточняет Артем Бараболя.

Факторы роста цен на недвижимость:

• увеличение спроса;
• инфляция;
• снижение ключевой ставки по ипотеке;
• ипотека с государственной поддержкой;
• обесценивание рубля;
• дефицит рабочей силы в строительной отрасли.

Факторы падения цен на недвижимость:

• снижение спроса;
• увеличение ключевой ставки по ипотеке;
• предложение выше спроса;
• снижение доходов у населения;
• отсутствие ликвидных объектов на рынке.