Налоги при продаже недвижимости: когда, какие, сколько

При продаже недвижимости необходимо заплатить налог. Как рассчитать сумму налога и можно ли его сократить, а то и не платить налог с продажи недвижимости вовсе, читайте в нашем материале.

Что такое налог на продажу недвижимости?

Налог на продажу недвижимости – это государственная пошлина, которая начисляется в размере 13% от суммы, которую вы получили от покупателя.

Как это работает? Допустим, вы продаете свою квартиру за 4,5. Сначала нужно подать налоговую декларацию. После с суммы, которую вам передаст покупатель, государство спишет 13%. Ваш налог составит 585 тысяч рублей. Но платить его нужно будет, только если еще не истек минимальный срок владения недвижимостью.

Минимальный срок владения

Это промежуток времени, когда вы можете сбыть свой объект недвижимости без выплаты налогов. Если заключить договор купли-продажи раньше времени, тогда придется делиться с государством.

До 2016 года в России действовал трехлетний режим, а после минимальный срок увеличили до пяти лет. Это касалось тех квартир, которые были приобретены в 2016 году и после. То есть, если человек приобрел недвижимость или получал наследство в 2015 году, то ему можно продавать ее спустя три года, чтобы не платить налог. А если имущество появилось в 2017 году, тогда без налога жилье можно продать только в 2022 году.

В начале 2020 года ситуация снова поменялась. Власти решили скорректировать минимальный срок владения недвижимостью и ввели новые условия.

Какие налоговые нововведения на недвижимость вступили в силу?

Согласно документу, с 2020 года минимальный срок владения сокращается с пяти лет до трех. Проще говоря, если квартира у вас в собственности 4 года, то вы сможете продать ее без дополнительных расходов. Вам не нужно будет платить налог государству.

Важно! Речь идет именно о собственности. Отсчет минимального срока владения начинается с момента, когда вы по документам стали владельцем квартиры. А не когда, например, заключили договор долевого участия.

Но для это нужно, чтобы были выполнены определенные условия.

• Жилое помещение. Поправки распространяются только на жилплощадь, остальные категории недвижимости продаются по другим условиям;
• Квартира должна быть одна. Если у собственника есть несколько объектов недвижимости, тогда послабление его не коснется. Тоже самое касается и доли в собственности. Продавцу придется ждать пять лет, чтобы сбыть недвижимое имущество без уплаты налогов;
• Быстрая сделка. Если человек купил квартиру и продал в течение трех месяцев, тогда он освобождается от пошлины;
• Квартира в подарок. Если жилье продавцу подарил близкий человек  или он получил его по наследству, или по договору ренты, а также если квартира приватизирована. В этих случаях срок владения тоже три года;
• Продается дача. В случае с загородными домами и земельными участками с постройками срок по закону составляет три года.

Как можно сократить сумму налога?

Если вы решили продать квартиру раньше срока, вам придется подать декларацию о налогах и заплатить государству. Но размер пошлины может уменьшить, используя налоговый вычет. Государство предусмотрело льготы, которые могут существенно снизить налог или сократить его и вовсе до нуля.

• Разница между покупкой и продажей. Чтобы сократить размер налога, в декларации указываете свои фактические траты на покупку продаваемой квартиры. Их нужно подтверждать: например, приложить чек из банка или договор купли-продажи. Таким образом вы показываете разницу между своими расходами и полученными доходами. И нее платите налог в 13%. Например, вы купили квартиру за 3 миллиона рублей, а продаете за 4,5. Ваша прибыль 1,5 миллиона. Если правильно все указать, то именно с нее государство спишет налог.

Раньше для квартир, которые были приобретены до 2016 года, сумма налога не зависела от кадастровой стоимости недвижимости. Поэтому собственники, которые хотели продать жилье раньше минимального срока владения, шли на различные ухищрения. К примеру, с согласия покупателя, они прописывали сумму, за которую они покупали эту квартиру, а не реальную стоимость продажи. Поэтому размер налог был равен нулю. Таким образом, они уходили от выплаты пошлин.

Сейчас сумму по договору сравнивают с 70% от кадастровой стоимости. Пошлину выплачивают с большей суммы. И чтобы налог стал нулевым, стоимость квартиры при продаже должна быть равна 70% от кадастровой.

• Вычет в миллион рублей. На это право могут рассчитывать все, независимо от расходов на приобретение продаваемой квартиры. Но по словам экспертов, такой вариант больше подойдет тем, кто продает недвижимость, полученную в подарок от близких или по наследству.  Поскольку разницу между расходами и доходами брать не из чего. В этом случае можно применить имущественный вычет до миллиона рублей и снизить свой налог. Например, вы получили квартиру в наследство и хотите ее продать за 3 миллиона рублей. Если вы примените имущественный вычет, то налог вы будете платить не с трех миллионов рублей, а с двух.

Важно! Если размер пошлины снизиться до нуля, все равно нужно подать декларацию. Таким образом вы покажете, что продаете квартиру законно и у налоговой не будет к вам вопросов. Кроме того, обязательно сохраняйте все чеки, квитанции и договоры. Их копии необходимо будет приложить к декларации.