Как проверить дееспособность продавца квартиры

Подтверждение дееспособности продавца является важным аспектом при покупке объекта недвижимости. Если он на момент сделки официально признан недееспособным, то по закону такая сделка считается недействительной. Поэтому следует заранее позаботиться о том, чтобы предотвратить подобные риски. Как проверить дееспособность человека, рассказываем в данной статье.

Как проверить дееспособность продавца квартиры до покупки 

Что такое дееспособность человека

Дееспособность человека заключается в его психической и физической способности совершать те или иные действия, а также выступать юридическим субъектом прав и обязанностей. 

Ограничение дееспособности контролируется законодательством в целях защиты интересов, физического и психического благополучия граждан. Здесь устанавливаются возрастные ограничения, чтобы молодые люди имели возможность получить необходимый опыт и зрелость перед полноценным участием в правовых отношениях. Кроме того, ограничены могут быть лица с психическими нарушениями, если их состояние не позволяют им полноценно осуществлять свои права и обязанности. В данных случаях назначается опекунство или попечительство для обеспечения защиты интересов недееспособных граждан и предотвращения нарушений их прав. 

Важно отметить, что ограничение дееспособности не означает, что лицо полностью лишено права на самоопределение и участие в общественной жизни. Такие граждане по-прежнему могут стать членами различных правовых отношений, но с определенными ограничениями и под контролем опекунов или попечителей. 

Все эти механизмы направлены на создание справедливой и защищенной среды для всех людей, несмотря на их индивидуальные особенности и ограничения. Дееспособность человека играет важную роль в его жизни, поскольку она позволяет ему активно взаимодействовать с окружающим миром и осуществлять свои права и обязанности. Без дееспособности исключается возможность свободного выбора и самоопределения, что противоречит принципам правового государства и демократическим ценностям. Поэтому важно соблюдать и защищать права и свободы каждого человека, обеспечивая ему возможность полноценной дееспособности.

Кто и почему может ограничить дееспособность

Дееспособным по умолчанию считается каждый человек, которому исполнилось 18 лет. Установить недееспособность гражданина может только судебный орган. Для этого туда обращаются родственники гражданина, органы опеки, психиатрических органы.

Недееспособность бывает нескольких видов:

1. Возрастная недееспособность — до 18 лет и в старости, когда человек теряет способность осознавать смысл собственных деяний действий и управлять ими. В первом случае человек недееспособен по умолчанию, а во втором признается таковым судом.
2. Недееспособность из-за психических расстройств — потеря возможности адекватно воспринимать реальность и нести ответственность за свои действия.
3. Частичная недееспособность — ограничивает лишь ряд прав и обязанностей.

Чем опасна покупка квартиры у недееспособного

Сделка с недееспособным продавцом может быть опасна по нескольким причинам.

Во-первых, такой продавец не способен совершать правовые действия и заключать сделки без опекуна или попечителя. Без их присутствия сделка не состоится, что может привести к возникновению юридических проблем.

Во-вторых, бездействие недееспособного человека в поддержании и управлении квартирой чревато негативными последствиями. Например, отсутствие регулярного технического обслуживания или надлежащего ухода за жильем ухудшает его состояние.

Кроме того, процесс приобретения квартиры у недееспособного более сложный и долгий. Необходимо соблюдать определенные правовые процедуры и предоставить множество документов, чтобы убедиться в законности и корректности сделки. Здесь потребуется помощь квалифицированного юриста или агента недвижимости, что влечет за собой дополнительные расходы.

Сравниваем выписку ЕГРН и комплексный отчет по проверке недвижимости и собственника

Что такое справка о дееспособности

Это документ, в котором содержится официальное подтверждения статуса дееспособности человека. То есть информация о том, что гражданин не стоит на учете в психоневрологическом диспансере и никогда туда не обращался. 

Если покупатель не знает, как проверить дееспособность продавца квартиры, то он может попросить предоставить данную справку. Она выступает гарантом того, что продавец абсолютно вменяем и способен самостоятельно принимать решения, касающиеся своей жизнедеятельности. В том числе распоряжаться своей недвижимостью, подписывать договоры купли-продажи и совершать иные действия юридического характера.

Нужна ли справка ПДН в сделках с недвижимостью

В число обязательных документов при продаже квартиры справка ПДН не входит. Но она помогает покупателю убедиться в юридической чистоте сделки и избежать возможных правовых проблем. Такая справка служит доказательством правоспособности продавца. 

Следует учесть, что покупатель не может потребовать ПДН в официальном порядке, только попросить. Продавец имеет полное право отказать в предоставлении документа. Причинами отказа могут быть два момента: либо человек обиделся, что его считают “психом”; либо ему действительно есть что скрывать.   

В любом случае наличие справки ПДН станет залогом безопасности и спокойствия покупателя. Это, хоть и не обязательный, но весьма важный документ. Однако, здесь также необходимо помнить: 

• справку из медучреждения можно подделать;
• недееспособность человека устанавливается не психоневрологическим диспансером, а судом (поэтому не факт, что он стоит на учете в ПНД);
• на момент сделки гражданин может быть невменяемым, но ранее не обращавшимся за помощью в лечебное учреждение. 

Как проверить дееспособность продавца при покупке квартиры

Органы, регистрирующие сделки с недвижкой, не относят справки, подтверждающие дееспособность сторон, к обязательным документам для заключения договора. Но получить их все равно стоит, чтобы убедиться в безопасности.

Покупатель не имеет права требовать с продавца справки, подтверждающие его адекватность. Продавец может отказаться что-то доказывать и не объяснять причины. Некоторые просто обижаются, что их «считают психами», а другие скрывают реальность. Такое поведение в любом случае вселяет сомнения и заставляет трижды подумать о заключении соглашения.

На практике, дееспособность продавца обычно проверяют:

• В личном общении. Серьезное психологическое расстройство можно заметить и невооруженным взглядом. Для дополнительной уверенности пообщайтесь с родственниками и соседями продавца: они тоже могут подтвердить его вменяемость. Социальные сети тоже способны сообщить многое о личности человека.
• По наличию прав на вождение автомобиля. Если продавец ездит на машине, это значит, что он недавно проходил медкомиссию, которая не заметила в нем ничего ненормального.
• При заключении сделки с помощью нотариуса. Он по закону обязан убедиться в дееспособности сторон и том, что они обе понимают смысл и последствия сделки. Нотариус не психиатр, он оценивает адекватность на глаз, но в суде он поддержит покупателя и выступит официальным свидетелем на его стороне.

На заключение сделки можно дополнительно пригласить психиатра, который проведет осмотр продавца и составит заключение о его психическом состоянии.

Если же продавец согласился предоставить документы, проверьте справки из наркологического и психоневрологического диспансеров. Но это не даст 100% гарантии по трем причинам:

• справки из медучреждений несложно подделать. Если вы получили справку, дополнительно обратитесь к нотариусу, который проверит ее подлинность;
• учет в одном из диспансеров не свидетельствует о точной недееспособности продавца, ведь только суд может признать его таковым;
• человек может не состоять на учете на момент запроса справки, но стать недееспособным в период сделки.

Достоверную информацию можно получить в органах опеки и попечительства по месту жительства продавца. Именно их суд информирует о новых недееспособных в первую очередь, чтобы за ними установили присмотр. Но получить от них информацию не так просто, если вы не фантастически обаятельны и не имеете корочки сотрудника МВД.

Что еще учесть при покупке квартиры

При покупке недвижимости есть еще несколько важных моментов, кроме определения дееспособности продавца. Одним из них является состояние МКД, в котором расположена квартира. Здесь следует учесть возраст здания, в каком виде находятся общие помещения и насколько давно в них был сделан ремонт. Обязательно нужно проверить все коммуникации и убедиться в отсутствии проблем с водоснабжением, электричеством и отоплением.

Другой важный фактор – инфраструктура в районе: наличие поблизости школ, детских садов, магазинов больниц, а также остановок общественного транспорта и возможности доехать в другие точки города. Это существенно упрощает жизнь и делает ее комфортной.

Не забудьте ознакомиться с правилами и условиями жизни в данном жилом комплексе. Некоторые из них имеют свои правила, касающиеся домашних животных, сроков аренды или проведения ремонтных работ. Убедитесь, что они соответствуют вашим требованиям и потребностям.

Узнайте стоимость обслуживания квартиры и мест общего пользования. Многие дома облагаются высокими платежами за коммунальные услуги, сумма которых может оказаться непосильной. Поэтому нужно сразу оценить уровень своих финансовых возможностей и будущих расходов.

Отметим, что всегда полезно проконсультироваться с профессионалами в данной области. Воспользуйтесь услугами специалиста по недвижимости, который поможет сделать правильный выбор и разъяснит все юридические и финансовые аспекты сделки.

Как выписка из ЕГРН поможет проверить продавца квартиры

Проверяя продавца на дееспособность, не забудьте изучить и юридическую чистоту недвижимости. Основную информацию о ней содержит выписка из ЕГРН. Это самый важный документ при покупке квадратных метров. С его помощью можно проверить:

• является ли продавец собственником этой квартиры. Закажите выписку и посмотрите, совпадают ли паспортные данные продавца с теми, что значатся в справке;

Внимание! В отчетах, сформированных с 1 марта 2023 года, ФИО собственников объектов недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников. 

• кто еще владеет продаваемой недвижимостью. В выписке из ЕГРН на квартиру указаны все владельцы, значит их согласие на продажу тоже необходимо;
• наложены ли на недвижимость аресты, ограничения и обременения. Может, продавец до сих пор платит ипотеку, поэтому продать квартиру без разрешения банка он не имеет права;
• как часто продавался объект. В выписке «о переходе права» содержатся сведения о том, когда и кто его покупал. Если недвижимость продается слишком уж часто, то с ней что-то не так.

Получить выписку из ЕГРН можно несколькими способами. Но самый простой и доступный из них – заказать отчет на основе выписки через сайт или приложение Н.Реестр. Это очень удобно:

1. Не нужно никуда ходить, стоять в очередях – заказать отчет на базе выписки из ЕГРН можно в онлайн-режиме.
2. Не придется ждать несколько дней. Отчет об объекте недвижимости придет к вам на электронную почту в тот же день.
3. Некоторые сведения можно узнать совершенно без трат – есть услуга бесплатного отчета. На главной странице портала Н.Реестр нужно внести кадастровый номер объекта или его точный адрес, и появится общая информация об интересующей квартире, доме либо участке.