Налог с продажи квартиры по наследству

Получить квартиру в наследство – большая удача. Можно в ней поселиться, если пока не удалось самому купить жилье. Либо продать и получить неплохой капитал без особых усилий. По статистике второй вариант не такой уж и редкий: ежегодно 10-15% из общего числа сделок на вторичном рынке России приходится на наследственное жилье.

Тем не менее продажа квартиры по наследству – дело особенное. Есть свои законы и правила, в том числе в плане уплаты налогов. Разбираемся, как продать квартиру по наследству и заодно сэкономить у налоговиков.

Особенности оформления наследства

Чтобы без проблем продать квартиру после вступления в наследство, сначала надо правильно ее принять. А именно – успеть заявить о своем праве на имущество, собрать все документы и не наделать в них ошибок.

Есть строгие правила принятия наследства. Если их нарушить, продажа жилья обернется головной болью. В некоторых случаях вы вообще останетесь без квартиры.

В этом деле важны сроки: с даты смерти владельца жилья у вас есть 6 месяцев, чтобы заявить о статусе наследника. Если этого не сделать, то квартира достанется наследникам следующей очереди. И тогда придется обращаться в суд, а он не всегда идет навстречу. Судья ждет доказательств, почему вы не спохватились раньше, то есть нужно указывать уважительные причины. Например, вы лежали в больнице с серьезным диагнозом, были в другой стране, местах лишения свободы или же не получали сообщений о смерти наследодателя. Все это считается уважительными причинами.

Впрочем, если другие наследники напишут согласие об отказе от квартиры в вашу пользу, то дело решится без суда.

Правило 6 месяцев со дня смерти покойного не действует, если его наследник – еще нерожденный ребенок. Малыш вступает в наследство в течение полугода после того, как появился на свет.

Деньги в казну государства платить наследникам не нужно. По закону налог на вступление в наследство квартиры не требуется. Без уплаты налога получить ее в свое владение может кто угодно по отношению к умершему: родственник, друг или же незнакомый человек.

Другой вопрос – обременения квартиры: она в ипотеке, есть долги по коммуналке, задолженности перед соседями, если умерший владелец наследства затопил квартиру снизу. В этих случаях наследнику придется рассчитываться с банком, ЖКХ и соседями.

Кто-то готов принять квартиру с такими проблемами. А для кого-то долги могут стать новостью и непосильной ношей. Поэтому прежде, чем вступать в наследство, заказывают выписку из ЕГРН. Она расскажет обо всех обременениях по квартире, решениях судов и людях, в пользу которых эти обременения наложены. Также в выписке указаны сроки, до каких пор действуют ограничения и обременения.

Заказать выписку можно самыми разными способами, начиная от личного визита в МФЦ и заканчивая Росреестром. Второй вариант сегодня более востребован, потому что помогает сэкономить время. Да и обходятся справки, выданные в режиме онлайн, дешевле.

Именно такие выгоды предлагает и сервис Н.Реестр. Стоит всего лишь в сроке поиска указать кадастровый номер квартиры или же ее точный адрес. Сервис предложит выбрать нужный вид отчета на основе выписки из ЕГРН. Если вы хотите досконально проверить жилье, лучше заказывать полный отчет.

Внимание! В отчетах, сформированных с 1 марта 2023 года, ФИО собственников объектов недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников. 

Как принять наследство в 4 шага:

Шаг 1. Прийти к нотариусу и написать заявление о том, что вы готовы быть наследником. К заявлению приложить документы, памятку о которых даст нотариус. Наследство открывается в той нотариальной конторе, которая прикреплена к району населенного пункта, где покойный жил в последнее время.

Шаг 2. Оплатить госпошлину.

Шаг 3. Вступить в права. Доказательством этого считается свидетельство о наследстве.

Шаг 4. Отнести полученный документы в МФЦ, чтобы квартиру зарегистрировали в Росреестре. В итоге выдадут выписку из ЕГРН, где вы будете указаны как новый владелец недвижимости.

Нужно ли платить налог с продажи квартиры, полученной по наследству?

Уплата налога зависит от того, сколько времени наследник был ее владельцем. Если хочется сэкономить на налогах, то стоит отложить продажу жилья на несколько лет.

Закон определяет для наследников два срока владения недвижимостью, после которых можно ее продать. Если их выдержать, то никакие налоги с вас не потребуют:

• 3 года нужно подождать, если наследство оставил близкий родственник или же член семьи;
• 5 лет ждет тот, кто получил квартиру от родственника, но не такого уж и близкого (например, дяди) или от совершенно чужого по крови человека.

Если минимальный срок владения не выдержан, то придется идти в налоговую. За квартиру дороже 1 млн рублей, надо заплатить 13% от ее цены.

Как рассчитывается срок владения унаследованной квартирой?

В некоторых случаях совершенно не ясно, с какого момента считать срок владения при продаже квартиры, полученной по наследству. Например, такой вопрос возникает, если умер муж и часть жилья досталось в наследство жене. Как считать срок в этом случае: с момента смерти супруга или со дня покупки квартиры?

На этот счет в законодательстве все расставлено по полочкам. Можно выделить три основные ситуации с наследуемой квартирой:

1. Когда наследодатель умер. В этом случае наследник, желающий продать жилье, отсчитывает время со дня смерти наследодателя. Например, если сын захочет продать квартиру своего покойного отца, то без уплаты налога он может это сделать через 3 года после скорбной даты.
2. Когда наследодатель исчез. Если человек пропал без вести, и его не могут найти, то его квартира достается наследникам. Однако прежде факт пропажи должен признал суд. Тот день, когда судья вынесет вердикт, и становится точкой отсчета срока владения недвижимостью.
3. Когда умер один из супругов, чья квартира в общей собственности. Здесь дата смерти не играет роли. Срок владения считают с момента, когда недвижимость была оформлена в собственность. Например, квартиру супруги покупали в 2015 году, а муж умер в 2022 году. Жена может тут же ее продать без налогов, потому что срок владения уже больше минимума.

Нюансы продажи квартиры, полученной по наследству

Продажа квартиры, полученной по наследству, – дело непростое. Есть свои подводные камни, от которых лучше подстраховаться. Иначе впереди ждут долгие походы в суды.

Завещание. Если квартира досталась по завещанию, перед продажей нужно найти последнюю версию этого документа. Завещание может быть как у наследодателя, так и у нотариуса.

Если оригинала завещания нет, а квартира продана, то проблемы могут возникнуть и у покупателя, и у продавца. Вдруг окажется так, что в последней версии завещания совсем другие наследники, и они обязательно отправятся в суд. Покупатель квартиры рискует остаться без жилья и денег. Продавца тоже не оставят в покое – придется отдавать деньги. А если их уже нет, то возбудят исполнительное производство.

Другие наследники. Еще один важный момент в продаже квартиры по наследству – нужно узнать, нет ли кроме вас еще прямых наследников. Бывает, что право на наследство выдают раньше, чем через 6 месяцев после смерти владельца квартиры. Наследник тут же выставляет ее на продажу и устраивает сделку. Но вскоре объявляются еще претенденты на недвижимость – просто о своем праве они узнали позже. Ведь по закону наследник заявляет о своих правах в течение 6 месяцев с момента, когда только узнал о смерти наследодателя.

Важно! У наследственных судебных дел есть срок давности, который составляет 3 года. Если претендент на недвижимость не успел вступить в права и объявился через пару лет, он может отсудить жилье и отменить сделку.

Среди возможных претендентов на наследство стоит поискать детей умершего. Если их не учли, когда делили квартиру, то в будущем тоже могут возникнуть проблемы: как только детям исполнится 18 лет, они имеют право потребовать свою долю.

Продажа доли в унаследованной квартире. Когда прямых наследников несколько, каждый получает долю в квартире. Если кто-то решит продать свою часть, ему сначала нужно получить на это разрешение остальных владельцев жилья и предложить им выкупить долю. Иначе сделку аннулируют.

Продажа квартиры несовершеннолетнего наследника. Нередко среди наследников есть дети до 18 лет. Если такую квартиру родители или опекуны собрались продавать, то нужно разрешение органов опеки. Иначе сделка тоже будет признана недействительной или просто не пройдет в Росреестре.

Сколько платить налог с продажи квартиры по наследству?

Размер налога с продажи квартиры, полученной по наследству, зависит от того, сколько времени в году вы живете в России:

• Если продавец жилья не выезжал за пределы страны в течение 183 дней, то считается резидентом. А с них государство просит 13% налога с наследства квартиры.
• Продавцы, которые не бывают в России больше 183 дней, уже относятся к числу нерезидентов. Эта категория граждан платит налог в размере 30%.

При этом есть у вас гражданство или нет, не играет никакой роли. Статус нерезидента присваивается не всем, кто надолго выезжает за границу. Некоторые россияне могут годами жить в другой стране, но при этом оставаться резидентами. К ним относятся такие категории:

• Военные, которые работают в другой стране по заданию правительства;
• Чиновники, чей статус предполагает работу за границей, – это дипломаты, послы;
• Люди определенных профессий, которые хоть и работают за рубежом, но при этом выполняют для своего государства какую-то миссию: врачи, ученые и т.д.

Для всех граждан из списка налог с продажи квартиры по наследству составляет всего 13%, а не 30%.

Кто освобождается от выплаты налога с продажи квартиры, полученной по наследству?

Закон построен так, что никому поблажек в этом плане нет: налог с продажи квартиры по наследству придется платить абсолютно всем. Не играет роли преклонный возраст, статус малоимущих, инвалидность и т.д. Льготы положены определенным категориям граждан только на налог на имущество, то есть тот, который нужно платить каждый год за свою квартиру. А в случае с продажей жилья речь идет о налоге на полученные доходы.

Впрочем, сэкономить все же получится. Для этого есть налоговый вычет. Продавец может использовать его и в итоге заплатить государству меньше.

Налоговый вычет рассчитывается так: нужно из полной цены квартиры вычесть 1 млн рублей. Налог предстоит выплатить только с получившейся суммы.

Пример: Вы продали квартиру после наследства и получили доход в размере 4 млн рублей. Из этой суммы вычитаем 1 млн рублей – получится 3 млн рублей. Государству нужно отдать 13% лишь с 3 млн рублей.

Вычеты для уменьшения НДФЛ при продаже квартиры по наследству до 2019 года

Налоговый вычет дается на один объект. До 2019 года существовало три варианта вычетов:

• Если есть документы на покупку квартиры и подтверждены расходы. Этот вид вычета не распространяется на квартиры, доставшиеся в наследство, потому что вы ничего не покупали. То есть расходы на жилье у вас нулевые.

Остальные два варианта касаются непосредственно наследников, решивших раньше времени продать жилье.

• Без подтверждения расходов. Вычет составляет 1 млн рублей. Однако при расчете налога сравнивают кадастровую стоимость и фактическую цену, по которой вы продали унаследованное. Если по факту квартира продана дешевле, чем 70% от кадастровой стоимости в год продажи, то государство потребует налог с большей суммы.

Пример: Вася продал квартиру, полученную по наследству, за 2,5 млн рублей. Кадастровая стоимость в год продажи составляла 4 млн. Получается, что цена по кадастру (4 млн Х 0,7 = 2,8 млн рублей) больше, чем Вася получил с продажи (2,5 млн рублей). В этом случае налоговики будут отталкиваться от кадастровой стоимости. Вася не понес никаких расходов при покупке, поэтому ему положен вычет в 1 млн рублей:

2,8 млн рублей (цена по кадастру) – 1 млн рублей (вычет) = 1,8 млн рублей.

Вычисляем размер налога:

1,8 млн рублей Х 13% = 234 тысячи рублей.

• Если в унаследованной квартире несколько владельцев. В этом случае можно продать квартиру как целиком, в рамках одной сделки, так и по долям. Второй вариант выгоднее, потому что максимальный налоговый вычет в размере 1 млн рублей получит каждый владелец своей доли.

Пример: У Васи есть брат Петя. Они получили в наследство квартиру. Каждому досталось по 1⁄2 доле. Братья не стали дожидаться трех лет владения и решили продать жилье. Каждый искал покупателя на свою часть квартиры и в итоге продал по отдельным друг от друга договорам. Цена была одинаковая. Одна доля стоила 2 млн рублей, то есть вся квартира обошлась бы покупателю в 4 млн рублей.

Вот сколько заплатит в казну государства каждый брат:

2 млн рублей (стоимость доли) – 1 млн рублей (вычет) = 1 млн рублей.

1 млн рублей Х 13% = 130 тысяч рублей.

Но если бы Вася и Петя собрались продавать квартиру как единый объект, то заплатили бы больший налог. Потому что вычет предоставляется на один объект, то есть 1 млн рублей вычета поделили бы между братьями:

2 млн рублей (доход каждого брата) – 500 тыс. рублей (налоговый вычет на половину квартиры) = 1,5 млн рублей.

1,5 млн рублей Х 13% = 195 тысяч рублей.

Вычеты для уменьшения НДФЛ при продаже квартиры по наследству после 2019 года

В 2019 году в Налоговый кодекс внесли поправки, благодаря которым появился дополнительный вычет. Им можно воспользоваться также при продаже квартиры после вступления в наследство.

Поправки гласят, что в случае продажи унаследованной квартиры до истечения минимального срока владения налог уменьшают на стоимость жилья. Чтобы воспользоваться этим правом, должны быть документы с его покупки наследодателем.

Пример: Дедушка оставил вам в наследство квартиру. Он купил ее несколько лет назад за 3 млн рублей. Эта сумма прописана в сохранившемся договоре купли-продажи, есть чеки, квитанции о переводе денег. Так как за прошедшие годы цены на недвижимость выросли, то вы хотите продать дедушкино наследство за 5 млн рублей. В этом случае можно претендовать на вычет в размере той суммы, которую заплатил дедушка за квартиру – 3 млн рублей. Налог сократится:

5 млн рублей (ваша цена квартиры) – 3 млн рублей (заплатил за покупку дедушка) = 2 млн рублей.

2 млн рублей Х 13% = 260 тыс. рублей налога с продажи квартиры по наследству.

Для сравнения: Если бы дело происходило до 2019 года, то вам пришлось бы отдать в казну государства 520 тысяч рублей, потому что налоговый вычет составлял бы всего 1 млн рублей.

Как подавать декларацию при продаже квартиры, полученной по наследству?

Подача документов на налоги – строго регламентированное дело. Обычно декларацию нужно отправить налоговикам до конца апреля того года, который идет после продажи квартиры. Например, вы продали квартиру по наследству в любой месяц 2022 года. Декларация должна быть подана весной 2023 года. Это относится и к нулевым декларациям, когда понесенные расходы превысили доходы. Деньги государство ждет до середины июля того года, когда была подана декларация.

Документ можно принести самостоятельно в налоговую. А можно и не выходить из дома – сейчас отчитаться о доходах просто в режиме онлайн. Главное, чтобы был кабинет налогоплательщика.

Кто забывает отчитаться перед налоговой или не уложился в срок, платит штрафы. Сначала немного: за каждый месяц 5% от той суммы, которую должны в качестве налогов. Однако чем больше затягиваете, тем больше придется платить. Максимум, на котором останавливаются штрафы, составляет 30% от суммы задолженности.

Нулевая декларация не обязывает платить налоги, однако ее все равно нужно заполнить. Иначе придется отвечать рублем. Согласно ст. 119 НК РФ, штраф в этом случае составляет 1 000 рублей.