Как взять ипотеку на земельный участок

Ипотеку берут не только на квартиры и дома. Приобрести в кредит можно и землю. Многие стремятся переехать за город, но не хотят покупать готовое жилье. А кому-то просто хочется иметь огород с баней. Поэтому ипотека на земельные участки становится более востребованной для россиян.  

В нашем материале вместе с экспертом расскажем, как оформить ипотеку на участок, какие есть особенности и требования.

На какие участки дают земельную ипотеку?

С помощью жилищной ссуды можно приобрести практически любой участок. Исключение составляют только те наделы, которые меньше минимально допустимой площади – в каждом регионе она своя, земли государства, военных и участки в природных заповедниках.

Под ипотеку попадают:

• участки под жилые дома для постоянного проживания (ИЖС);
• земли в СНТ для постройки сезонного жилья;
• наделы для разведения хозяйства (ЛПХ).

При этом земля должны соответствовать определенным критериям банка, который будет выдавать ипотеку. Как правило, в каждой организации они разные. Мы собрали самые популярные:

• на кредитной земле возможно строительство;
• у участка должны быть определены границы по документам;
• рядом с участком должны проходить электричество, газ;
• земля не должна находиться рядом со свалкой;
• размер участка не меньше 6 и не больше 60 соток;
• наличие дороги, по которой можно доехать до надела в любое время года.

Можно ли строить дом на участке, если он в ипотеке?

На ипотечном участке строить можно. Главное, чтобы было согласие банка и чтобы в договоре не было сказано об обратном.

Кроме того, дом может стать залогом для ипотеки на землю и обязательным условием. В некоторых программах без последующего строительства жилого дома ипотеку на земельный участок не получить.

Важно! Не все участки могут подойти для строительства домов для круглогодичного проживания. Перед тем, как приобрести участок, проверьте его на наличие особых зон, уточните категорию земель и вид разрешенного использования. Для строительства и ипотеки подойдут земли ИЖС в населенных пунктах. 

Все это можно узнать в выписке из ЕГРН. Заказать отчет на основе выписки быстро и просто можно с помощью сервиса Н.Реестр. Достаточно указать кадастровый номер или адрес земельного участка.

Какие есть требования к заемщикам по ипотеке на участок?

Условия, по которым банк будет оценивать клиента, у каждого кредитора свои. Но, как правило, есть стандартный список, которого финансовые организации придерживаются:

• первоначальный взнос от 20-25%;
• ипотеку могут выдавать только с 21 года;
• верхняя граница возраста – 75 лет;
• заемщик должен быть гражданином России;
• на последнем месте работы человек должен проработать минимум 1 год;
• официальное трудоустройство;
• отсутствие просрочек по другим кредитам;
• стабильная зарплата.

Какие документы нужны для ипотеки на участок?

Есть стандартный список документов, которые банк может попросить при оформлении на участок от самого заемщика:

• паспорт;
• справка с места работы;
• копия трудовой книжки;
• налоговая декларация;
• если клиент – пенсионер, то справка о начислении пенсии;
• если используется в ипотеке материнский капитал, справка о его получении.

Кроме того, кредитор попросит бумаги на сам земельный участок и продавца:

• документ о праве собственности на участок, иначе говоря, выписка из ЕГРН;
• кадастровый план;
• отчет независимого оценщика;
• согласие супруга или супруги продавца на продажу объекта, если участок покупался в браке;
• разрешение органов опеки, если среди собственников есть несовершеннолетние.

Чтобы банк не отказал вам в ипотеке на участок перед самой сделкой, заранее проверьте надел. Изучите все эти документы самостоятельно. Особенно выписку из ЕГРН. В этом документе вы сможете узнать точную площадь надела, его реальные границы. Проверите категорию земель, точно ли это населенный пункт. И поймете вид разрешенного использования. Также документ покажет наличие особых зон, где могут быть определенные ограничения для строительства домов. И есть ли на земле какие-то обременения, например, участок может быть арестован и его нельзя продавать.

Заказать отчет на основе выписки из ЕГРН уже сегодня можно на сайте или в приложении Н.Реестр. Готовый ответ придет на почту от 30 минут.

Какие есть программы ипотеки на участок?

Ипотеку на земельный участок можно взять практически в любом банке. Отличаются только программы и условия.

Срок ипотеки на участки может достигать 30 лет, а ставка значительно выше, чем на квартиры или готовые дома. О том, какие сейчас есть программы на рынке загородной недвижимости, рассказывает ведущий специалист по недвижимости в АН «Домос» Надежда Легостаева:

«Существует несколько видов ипотеки для покупки земельного участка. Стандартная – ипотечный кредит на общих условиях. Подходит для приобретения любого участка, на землях ИЖС, для ведения сельского, личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества. Есть ипотека под строительство домов с приобретением участка. А также целевой кредит с соблюдением определенных условий».

Стандартная ипотека на загородную недвижимость и землю. В качестве залога – сам земельный участок либо уже имеющаяся в собственности земля. Ставка начинается от 18%. 

Под строительство жилого дома. На этапе строительства земля идет в залог. Ставка – от 18%.

Что касается целевого кредита, то тут есть несколько программ:

• Льготная ипотека от ряда банков: она выдается на строительство жилого дома с покупкой участка. Ставка – от 6%. 
• Семейная ипотека: можно купить земельный участок под строительство дома. Ставка – 6%.
• Деревянная ипотека: дается на домокомплект со стенами из определенных материалов, например, цельного или клееного бруса, а также из плит МДФ. Ставка – от 10%.
• Сельская ипотека: выдается на строительство дома с одновременным приобретением земельного участка. Ставка – от 0,1% до 3%.

В чем особенности ипотеки на земельный участок?

1. Придется подстраиваться под банк. Ипотека на участок не так популярна, как кредит на квартиры. Здесь не клиент выбирает банк, а банк клиента. При оформлении придется сначала найти кредитора, а затем уже подбирать землю под его запросы.  
2. Ставка может быть выше. Если вы приобретаете просто земельный участок без строительства, то процент ипотеки может быть выше, чем при кредите на квартиру. Поскольку для банка земельный участок гораздо менее ликвидный объект недвижимости.
3. Условия строительства. Перед тем, как подписывать кредитный договор, внимательно его прочитайте, особенно пункт про строительство дома. Во-первых, не на всех ипотечных участках можно строить. Во-вторых, иногда нужно согласие банка, либо это должно быть прописано в договоре.
4. Сумма кредита на участок может быть меньше, уточняет Надежда Легостаева: «Землю и дом сложнее оценивать, это уникальные объекты, а потому и оценка у них происходит индивидуально, а не по типовым шаблонам оценочных компаний, как по квартирам. Из-за этого по домам с землей нужно быть готовым к тому, что банк может оценить недвижимость меньше и, следовательно, урезать сумму кредита».

Когда могут отказать в ипотеке на участок?

• Неподходящий участок. Если участок не понравится банку, то ипотеки вам не видать. Придется искать новый надел, который будет соответствовать требованиям, их мы перечисляли.
• Плохая кредитная история. Если вы до этого выплачивали кредиты с постоянными просрочками, то банк сильно подумает перед тем, как выдавать вам ипотеку. Также с большой настороженностью кредиторы относятся к клиентам с чистой историей. Особенно если суммы кредита большие.
• Недостаточный уровень зарплаты. Кредитор должен быть уверен, что вы сможете справиться с обязательствами. Поэтому, если ипотека будет занимать больше половины вашей зарплаты, запросто могут отказать.
• Задолженности и штрафы. Ни того, ни другого не должно быть, когда вы идете подавать заявку на ипотеку. Вы должны предстать перед финансовой организацией, как добросовестный плательщик.

Важно! Банк вправе не объяснять причину отказа, даже если это произойдет прямо перед сделкой купли-продажи. 

Рекомендации эксперта: как удачно взять земельную ипотеку?

Вместе с экспертом Надеждой Легостаевой мы составили пошаговую инструкцию, как оформить ипотеку на земельный участок.

Шаг 1. Выбираем банк, изучаем программы и условия.

Шаг 2. Выбираем подходящий объект, который будет соответствовать запросам кредитора.

Шаг 3. Оцениваем все дополнительные расходы, которые могут понадобиться при оформлении ипотеки на участок:

• услуги оценщика;
• обязательное страхование, которое может попросить кредитор;
• оплата выезда сотрудников банка на участок.

Шаг 4. Собираем отчет об оценке от независимых экспертов.

Шаг 5. Проверяем участок самостоятельно. Заказываем выписку или отчет из ЕГРН, просим документы у продавца. А также особое внимание уделяем ограничениям, которые могут помешать не только строительству дома, но и покупке участка, рассказывает Надежда Легостаева: «В договоре купли-продажи по Земельному кодексу РФ должны быть указаны пункты о наличии ограничений использования земель. Примеры ограничений – это бурение скважин до определенный глубины в связи с заповедной зоной или запрет на установку мощных антенн на землях близ аэродромной зоны».

Шаг 6. Собираем документы в банк и подаем заявку.

Шаг 7. Подписываем кредитный договор и договор купли-продажи и отдаем документы на регистрацию в Росреестр.

Шаг 8. Перечисляем деньги продавцу через аккредитив и вносим ипотечные платежи по графику.