Как купить земельный участок под строительство дома

Принято решение начать строительство собственного дома или коттеджа? Первый вопрос, который встанет перед застройщиком – покупка земельного участка, подходящего по расположению и техническим параметрам. Как обезопасить себя при выборе места и оформлении документов на приобретение?

Особенности покупки земельного участка под строительство

Выбор участка

Подбирать участок своими силами или обратиться за помощью к риэлтору? У обоих подходов есть свои плюсы. При самостоятельном решении вопроса потери времени на мониторинг имеющихся на рынке предложений, анализ имеющихся документов на землю будут значительны. Однако экономия при этом может составить до 10% от сделки.

Услуги профессионала обойдутся в определенную сумму, но риски попасть на недобросовестных продавцов будут существенно снижены. Риэлтор не только подберет варианты участков на продажу, но и обеспечит проведение сделки в соответствии с законодательными нормами (проверит в том числе и свидетельство на строительство дома). Какой из фактов важнее, каждый решает сам.

Строить или покупать дом? 

Законодательство предусматривает, что земельные наделы могут выделяться под различные цели:

• покупка земли под индивидуальное жилое строительство (ИЖС);
• участки для личного подсобного хозяйства (ЛПХ);
• участки для организации фермерского хозяйства;
• земли для строительства дач и садоводства.

Важно! Не забывайте о том, для ИЖС необходимо покупать земельные участки соответствующего назначения. Если дом поставлен на земле, предназначенной для сельского хозяйства, при оформлении построенного жилья могут возникнуть сложности.

Не ошибиться в выборе вам поможет выписка из ЕГРН. В ней вам нужно посмотреть:

• категорию земель (должна быть ИЖС);
• наличие или отсутствие обременений (их причины могут варьироваться от того, что земля находится в ипотеке, либо по тем или иным причинам судом наложено ограничение на ее продажу).

На что обратить внимание при покупке земли под дом

Осмотр участка  

Приобретая земельный участок под строительство дома для постоянного проживания семьи, учитывайте  доступную инфраструктуру. На чем желательно акцентировать внимание:

• наличие магазинов, аптечных пунктов, отделений связи;
• школы или детского сада, если в семье есть дети;
• наличие поблизости заправочных станций и дальность участка от основных дорог.

Не стоит забывать об экологических рисках. При осмотре необходимо убедится, что поблизости от планируемой застройки нет крупных промышленных объектов. Также важно проверить, чтобы поблизости не было канализационных стоков, а земля не попадала в поле действия расположенных рядом ЛЭП.

Подбирая участок для строительства еще на этапе ознакомления с документацией, нужно проверить наличие всех необходимых коммуникаций для подключения к ним:

• линии электропередач – минимально один столб не далее, чем за 300 м от участка;
• трубу водопровода;
• ГРП для подведения газа.

Проверка юридической чистоты

Как купить земельный участок и не стать жертвой нечистоплотных продавцов? Перед совершением сделки земельный надел нужно проверить по нескольким параметрам.

Важнейшие из них:

• соответствие фактических границ данным межевания;
• расположение в зонах, обозначенных как природо- и водоохранные;
• история владения участком с указанием всех бывших собственников.

Обратить особенное внимание необходимо:

• на наличие каких-либо обременений (земля может быть в залоге у банка или попадать под судебное производство);
• наличие разрешений на продажу от супруга, если земля была приобретена ими в браке (исключением будут ситуации, когда участок был получен в дар или наследство – специального разрешения не потребуется);
• наличие несовершеннолетних собственников (часть участка может быть подарена ребенку родственниками);
• правоустанавливающие документы должны быть оформлены в соответствии с законодательными нормами.

Оформление сделки

Необходимые документы

Основная часть документов, необходимых для заключения договора купли-продажи, предоставляется продавцом. Полный пакет должен содержать:

• копию паспорта продавца;
• код идентификации;
• правоустанавливающие документы и кадастровый паспорт;
• при необходимости – разрешение на сделку от супруга или органов опеки (при наличии несовершеннолетнего собственника);
• экспертную оценку земельного надела;
• если от имени собственника выступает посредник – нотариально заверенную доверенность на его имя.

Дополнительно желательно подготовить справку об отсутствии обременений и отчуждений.

Важно! Купить землю под строительство дома можно только в том случае, если она относится к категориям участков для ИЖС. Допустимы варианты с землей под дачи или подсобные хозяйства. В кадастровом паспорте должна быть отметка, что участок принадлежит к землям поселения.

Как купить землю у государства?

Если собственником земля является муниципалитет, а не физическое лицо, продажа осуществляется через процедуру торгов.

Сначала необходимо подать заявление и получить предварительное согласие от госорганов на покупку земельного надела. При положительном ответе участок выставляется на торги, для участия в которых также необходимо оформить заявку. Все необходимые документы будут подготовлены организаторами торгов.

Договор купли-продажи

Как купить участок земли и оформить сделку? Стандартный договор купли-продажи земельного участка под ИЖС содержит:

• преамбулу с указанием реквизитов сторон, их контактных данных и оснований для проведения сделки;
• предмет сделки с указанием полных характеристик объекта продажи: географического расположения, кадастровых данных;
• стоимости договора с указанием цены сделки, рассчитанной на основании рыночной стоимости участка;
• порядок расчетов с выделением сумм вносимого аванса и залога, окончательной даты внесения средств и момента перехода права собственности на землю;
• права и обязанности покупателя и продавца, форс-мажорные обстоятельства;
• полные реквизиты сторон.

Ошибки при покупке земельного участка

Дополнительно к договору необходимо приложить все документы, оформленные для совершения сделки – копии или оригиналы. По желанию сторон в договор могут быть внесены дополнительные условия.

К договору обязательно прилагается акт приема-передачи, который подписывается после полной оплаты сделки в момент перехода прав на участок к покупателю.

Регистрация приобретенного участка

После совершения сделки право на купленную землю необходимо зафиксировать в Росреестре. Для этого потребуется предоставить весь пакет документов с приложениями по совершенной сделке, квитанцию об оплате пошлины, паспорта продавца и покупателя. Подать документы для получения свидетельства о собственности можно в любом МФЦ.