Покупка земельного участка: пошаговая инструкция

Если вы хотите построить свой дом, сначала придется позаботиться о покупке земельного участка. Многие относятся к этому не так ответственно, как к покупке жилья, и не ожидают большого количества подводных камней. Но на деле с участками тоже все не просто. Они могут находиться под обременением, располагаться на месте строительства будущей автомагистрали или вовсе не быть зарегистрированы. Расскажем, как купить участок и не быть обманутым.

Шаг 1. Найдите информацию об участке на кадастровой карте

Если вы уже выбрали подходящий земельный участок, начните проверять информацию о нем с открытых источников. В первую очередь перейдите в публичную кадастровую карту. Чтобы ей воспользоваться, понадобится точный адрес земли или кадастровый номер — уточните у хозяев.

По кадастровой карте можно узнать:

1. Точную площадь участка, которую продавцы часто увеличивают на словах.
2. Кадастровую стоимость. По ней вам нужно будет платить налог, если в регионе не установлены иные правила.
3. Местоположение участка и его точные границы. Если на карте их нет, значит участок не прошел межевание и его границы не определены. Попросите продавца провести эту процедуру перед сделкой или откажитесь вовсе, чтобы в будущем не потерять деньги.
4. Вид разрешенного использования (ВРИ). Если вы хотите строить на участке дом, вам подойдут виды «Индивидуальное жилищное строительство» или «Личное подсобное хозяйство». На участках с ВРИ «Для огородничества» строить дома с фундаментом запрещено. Также ознакомьтесь с правилами о разрешении на строительства дома на участке. 
5. Назначение земель. Чтобы не ходить в суды, выбирайте участки, которые относятся к категории «земли населенных пункты». Земли сельхозназначения или лесные фонды застроить будет проблематично.
6. Информацию о соседних участках. Рекомендуем проверить и соседние участки на ВРИ, чтобы избежать появления неподалеку свинофермы, свалки или плавильного завода.

Изучите генеральный план муниципального образования. Его можно найти на официальном сайте администрации района. Из него можно узнать о планах по строительству объектов инфраструктуры, развитию дорог, размещению заповедных зон или особо охраняемых территорий. Если рядом построят дорогу, цена участка упадет, и вы скорее всего испытаете немало неудобств. Если у участка охранная зона, то вам придется согласовывать все постройки с минкультуры и пускать к себе археологические раскопки. 

ИЖС, СНТ, ЛПХ: какая категория земельного участка подходит для строительства и прописки?

Далее закажите отчет на базе выписки из ЕГРН. Этот документ собственник предоставит при заключении сделки, но за небольшую плату можно подстраховаться заранее и сэкономить себе время на осмотре неподходящего участка. По отчету вы узнаете:

• есть ли на земле обременения (залог или запрет на реализацию);
• есть ли у участка другие сособственники, с которыми необходимо согласовать покупку;
• есть ли среди собственников дети (если есть, надо будет согласовать сделку с органами опеки).

Внимание! В отчетах, сформированных с 1 марта 2023 года, ФИО собственников объектов недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников. 

Шаг 2. Посетите участок и проведите осмотр

После изучения всех доступных документов, приезжайте на участок. Еще на подъезде к нему обратите внимание на дорогу. Хорошо, если в поселке до самого участка проложен асфальт — его не размоет в марте и после дождей. Худший вариант — грунтовая дорога (кроме песчаной почвы), которая постоянно плывет, покрывается ямами и не дает проехать в плохую погоду.

Теперь посмотрите на сам участок. Риэлторы советуют приезжать весной, когда тает снег и можно увидеть подтопления, если они есть. Также только без снега можно точно определить рельеф участка и перепады высоты. Обратите внимание и на почву — глина и песок не дадут развести сад, придется убирать верхний слой и завозить плодородный грунт. Оглядите окружающую обстановку: леса, реки, виды на горы или наоборот болота, кладбища, железные дороги, свалки и линии электропередач. Оцените качество воздуха, звуковое окружение. Поговорите с соседями, чтобы узнать обо всех проблемах, с которыми сталкиваются местные жители: плохая уборка снега, наличие рядом свинофермы с соответствующими запахами и насекомыми.

Шаг 3. Проверьте документы продавца

Если участок вас полностью устроил, проверьте документы. Убедитесь, что продавец является собственником земли, которую продает. Проверить это можно, сравнив паспортные данными с данными выписки из ЕГРН. Если в отчете сведений о собственнике нет, а продавец уверяет, что еще не успел пройти регистрацию в Росреестре, дождитесь, пока он закончит процедуру. Если приобретаете участок не у физического, а у юридического лица, дополнительно запросите учредительные документы, протокол собрания учредителей о продаже участка, постановления администрации о реализации и т. п.

В общем случае для заключения сделки нужны:

• Паспорта обеих сторон;
• Свидетельство о регистрации права собственности или свежая выписка из ЕГРН;
• Правоустанавливающие документы — договор купли-продажи, обмена, свидетельство о наследовании и пр.
• Нотариально заверенное согласие супруга или разрешение органов опеки при необходимости;
• Заверенная нотариусом доверенность, если собственник отправил для сделки представителя.

После ознакомления с документами, переходите к следующему шагу.

Шаг 4. Заключите договор купли-продажи и оформите переход права собственности

Для заключения сделки оформляется договор купли-продажи – его составляют на бумаге и подписывают обе стороны. Всего понадобится три экземпляра – для продавца, покупателя и Росреестра. Из договора должно быть однозначно понятно, какой участок продается и по какой стоимости.

В договоре надо указать точную цену и порядок расчетов. При этом передать деньги можно до или после государственной регистрации перехода прав. То же самое относится к фактической передаче участка по акту. Акт приема-передачи можно заменить договором купли-продажи, если предусмотреть в нем такое условие.

Далее нужно зарегистрировать сделку в Росреестре. Для этого необходимо:

1. Составить заявление на регистрацию перехода права собственности;
2. Оплатить госпошлину 2 000 рублей и получить квитанцию;
3. Со всеми документами лично явиться в Росреестр или МФЦ, отправить документы по почте или подать чрез сайт Росреестра с использованием электронной подписи;
4. Дождаться окончания процедуры — в среднем 7 дней с даты получения документов Росреестром;
5. Получить выписку из ЕГРН и специальную регистрационную надпись на договоре. За выпиской нужно будет в назначенное время прийти в Росреестр или МФЦ. Также ее можно заказать в электронной форме.
6. Передать остаток долга и оформить акт приема-передачи, если раньше вы этого не сделали.

Покупка земли — ответственное мероприятие. Чтобы заключить сделку самому, нужно разобраться во всех юридических нюансах и потратить время на оформление документов. Но даже это не застрахует от всех рисков. Самый простой способ обезопасить себя, убедиться в наличии прав на продажу у продавца, отсутствии обременений и арестов — заказать отчет о проверке недвижимости (отчет на базе выписки из ЕГРН).