Дарение квартиры между близкими родственниками

Квартира, дом, земельный участок или гараж, – все эти объекты могут быть переданы в собственность супругу, ребенку или другому родственнику по желанию владельца. Дарение недвижимости между близкими родственниками – юридическая процедура, требующая соблюдения определенных правил. Что нужно знать, чтобы правильно оформить дарственную на квартиру родственнику и не только?

Кто и кому может дарить недвижимость?

Собственник может оформить дарственную на квартиру как родственнику, так и совершенно чужому человеку. Главное – соответствовать требованиям и знать, в каких случаях осуществить дарение квартиры не получится.

Для того, чтобы оформить передачу имущества, необходимо:

• быть собственником недвижимости, право на которую должно быть зарегистрировано в Росреестре;
• быть совершеннолетним;
• быть дееспособным и психически здоровым.

Передавать имущество по договору дарения квартиры не имеют права:

• несовершеннолетние дети и недееспособные;
• представители малолетних детей и недееспособных граждан;
• граждане, находящиеся на лечении, содержании и воспитании в больницах, домах престарелых, интернатах;
• собственники квартиры, заложенной в кредитных организациях (в исключительных случаях можно получить разрешение от банка).

Важно! Когда человек состоит на государственной службе, дарение квартиры оформить нельзя, если это связано с его служебными обязанностями. Также не могут получить дарственную на квартиру работники социальных, муниципальных служб, воспитательных и лечебных учреждений.

Договор дарения между близкими родственниками

Договор дарения между близкими родственниками – хорошая альтернатива завещанию. Чаще всего его используют, чтобы помочь близким родственникам избежать сложных бюрократических процедур по оформлению недвижимости после смерти старшего поколения. Бывает, что дарственная на квартиру подписывается с целью передать свою квартиру конкретному лицу в обход других возможных наследников.

Вариант с заключением сделки дарения выгоден, когда она касается близкого родственника, ведь уплачивать подоходный налог одариваемому не придется.

Оформление дарственной на квартиру между близкими родственниками подразумевает, что даритель и одаряемый являются друг другу:

• супругами, брак которых официально зарегистрирован;
• родителями;
• родными братьями и сестрами (в том числе и неполнородными, имеющими общих отца или мать);
• детьми (в том числе официально усыновленными или удочеренными);
• бабушками и дедушками, внуками и правнуками.

В исключительных случаях близкими родственниками могут быть признаны неродные дети (пасынки и падчерицы), не усыновленные официально. Для этого ребенок должен постоянно проживать в семье и быть связан родственными узами с одним из родителей.

В зависимости от ситуации, договор дарения может иметь свои особенности и дополняться различными разделами:

Оформить передачу квартиры или доли в квартире, дома или земельного участка в дар родственнику можно своими силами, без привлечения специалиста. Но для того, чтобы свести к нулю риски признания сделки дарения ничтожной или оспариванию сделки с недвижимостью, нужно точно соблюсти все необходимые шаги по ее регистрации.

Особенности оформления дарственной на квартиру

Дарение квартиры подтверждается специальным договором (дарственной), и чаще всего заключается между физическими лицами. Юридические лица дарить друг другу недвижимость не могут. А вот юридическим и физическим лицам разрешено оформить дарение квартиры, дома, земли друг на друга. Основные признаки такой сделки:

• имущество должно передаваться в дар без какого-либо материального возмещения;
• обязательным условием является добровольность действий дарителя и согласие одаряемого принять подарок;
• отсутствие каких-либо ограничивающих условий использования подарка – запрет на использование до достижения определенного возраста, табу на продажу и прочее;
• обязательна письменная форма договора.

Дарственная на квартиру может быть составлена в произвольной форме, но лучше использовать образец из официальных источников. Договор дарения квартиры обязательно должен содержать следующую информацию:

• место и дата заключения договора дарения квартиры;
• фамилии, имена, отчества, адреса регистрации, даты рождения и данные удостоверений личности обоих участников дарения. Эти данные важно указать, даже если договор заключается между близкими родственниками;
• информация о родстве сторон;
• полный перечень приложений, подтверждающих право собственности на передаваемую в дар недвижимость;
• полномочия и обязанности;
• условия об оплате расходов на регистрацию;
• последовательность действий, если возникнет спор;
• личные подписи участников.

Передать в дар квартиру можно только с разрешения второго супруга, если недвижимость была приобретена в законном браке и считается совместно нажитым имуществом, даже если собственность оформлена только на будущего дарителя. Если квартира относится к добрачному имуществу, оформлять разрешение не нужно.

Важно! Если дарственная на квартиру оформляется на несовершеннолетнего, подписывать документы и давать согласие на принятие дара от его имени могут только родители или официальные опекуны.

Подарить можно не только квартиру, но и часть ее в виде доли. Законом не установлен минимальный размер части недвижимости для дарения. Стоит отметить, что родственнику передается не определенная комната, а право владения процентом жилого имущества. Остальные собственники квартиры (не супруги) не будут иметь приоритетного права на выкуп.

Существуют ситуации, в которых необходимо регистрировать договор дарения квартиры в нотариальной форме. Такими случаями являются:

• заключение договора дарения на долю в квартире. Это правило действует даже в случае, если все собственники жилья передают в дар свою часть имущества;
• дарение квартиры близкому родственнику, не достигшему совершеннолетия или недееспособному гражданину.

Во всех остальных случаях законом разрешено оформить дарственную, минуя нотариальную контору.

При составлении дарственной у нотариуса обязательно присутствие обеих сторон сделки. Если даритель или одаряемый не могут посетить нотариуса по какой-либо причине (проживание в другом городе, длительная командировка, состояние здоровья), вместо него договор дарения квартиры подписывает его представитель по нотариально заверенной доверенности. Это же касается и ситуаций, когда одаряемый не достиг совершеннолетия и не имеет опекунов или родителей.

Удостоверить договор дарения квартиры у нотариуса можно и по собственному желанию, когда есть вероятность того, что другие родственники или заинтересованные лица могут оспорить совершенную сделку.  Расторгнуть нотариально зафиксированный факт дарения в такой ситуации будет практически нереально.

Единственный минус такого оформления – дополнительные (кроме госпошлины) расходы, которые придется понести даже близким родственникам.

Документы для дарения квартиры

Для оформления договора дарения квартиры потребуются следующие документы:

• Заявление.
• Договор дарения квартиры в 3-х экземплярах (для дарителя, одаряемого и регистратора).
• Паспорта дарителя и одаряемого. Если одаряемым является несовершеннолетнее или недееспособное лицо, то потребуется паспорт одного из родителей несовершеннолетнего или законного представителя.
• Документ, подтверждающий родственные отношения между дарителем и одаряемым, если они есть.
• Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
• Подтверждение оплаты госпошлины.
• Документы, подтверждающие право собственности дарителя и то, как оно возникло: выписка из ЕГРН и договор, по которому получено имущество (купля-продажа, мена, наследование и т.д.).

Важно! В выписке из ЕГРН с 1 марта 2023 года закрыли ФИО собственника. В строке «Правообладатель» теперь значится «физическое лицо». Собственник может открыть сведения о себе, подав заявления в Росреестр.

Прежде чем соглашаться на дарение квартиры, можно не ждать справку от собственника, а заказать отчет о недвижимости самому в Н.Реестре. Из него вы узнаете точные характеристики жилья и нет ли на нем арестов, залогов и других обременений.

Дополнительно могут понадобится иные документы для дарственной на квартиру, например, технический паспорт, нотариально заверенное согласие супруга или супруги.

Процедура регистрации договора дарения квартиры

Как оформить дарение квартиры в Росреестре

Оформить дарение квартиры в Росреестре можно тремя способами:

1. Подать заявление через портал Госуслуг или личный кабинет на сайте Росреестра, подкрепив подписанный договор дарения полным пакетом документов. По результатам оказания услуги будет отправлено уведомление по электронной почте, указанной в заявлении, и в личном кабинете на сайте Росреестра.
2. Подать документы лично в отделении ведомства.
3. Вызвать сотрудников Росреестра на дом. К ветеранам и инвалидам ВОВ, людям с инвалидностью первой или второй групп сотрудники Росреестра приедут бесплатно, к остальным – за отдельную плату. Это особенно актуально, если договор дарения между близкими родственниками решили составить бабушка или дедушка. В каждом регионе применяется свой тариф.

Как оформить дарственную на квартиру в МФЦ

Оформление договора дарения на квартиру через МФЦ – простая и удобная процедура. Можно подойти в МФЦ за услугой в порядке живой очереди, а можно предварительно записаться и выбрать удобное время. Специалист МФЦ проверит и примет документы, выдаст взамен расписку об их получении и сориентирует по срокам готовности документов. Согласно закону, дарственная оформляется в течение 10 дней после того, как пакет документов получает Росреестр.

После этого срока нужно прийти в МФЦ за документами: договором дарения квартиры, в котором стоит отметка Росреестра о регистрации права, а также за выпиской ЕГРН с печатью Росреестра о зарегистрированном праве.

В некоторых случаях могут отказать в регистрации. Основанием для отказа являются:

• предоставление неполного перечня документов;
• некорректное оформление договора дарения;
• имущество, передаваемое в дар, находится под обременением;
• у дарителя отсутствуют права на совершение сделки дарения.

При отказе в регистрации заявителю предоставляется ответ с указанием причин, устранив которые можно повторно обратиться для оформления дарственной.

Сколько стоит дарение квартиры

Для оформления дарственной на квартиру необходимо заплатить госпошлину за регистрацию права. Она составляет 2000 рублей. При этом не имеет значения, это дарение между близкими родственниками или нет. Дополнительная плата ожидает участников сделки, если даритель состоит в браке, либо одаряемый является несовершеннолетним. В первом случае оформляется нотариальное согласие второго супруга, во втором заверяется договор. Это значит, что придется дополнительно оплатить услуги нотариуса.

Налоги при дарении квартиры

По закону полученная в дар квартира считается доходом, поэтому получателю подарка придется заплатить налог. Дарение квартиры также придется отразить при заполнении декларации 3-НДФЛ. Сумма налога при дарении квартиры для всех одинакова – 13% от стоимости жилья.

Нужно ли платить налог при дарении квартиры близкому родственнику?

Если договор дарения квартиры заключен между близкими родственниками, одаряемый освобождается от уплаты налога. Налог не коснется подарка от детей, родителей, бабушек и дедушек, родных и сводных братьев и сестер.  Например, если отец подарит дочери квартиру, ей не понадобится платить 13% государству. А если недвижимость перейдет по договору дарения от дяди к племяннику, сделка будет налогооблагаемой.

Можно ли отменить дарственную на квартиру?

Переход права собственности наступает с момента государственной регистрации. Если дарственная подписана обеими сторонами, но право не зарегистрировано, договор считается незаключенным. Тогда даритель вправе отказаться от сделки, письменно уведомив вторую сторону соглашения.

Но не забываем, что законные права есть не только у дарителя, но и у одаряемого. Последний может обратится в суд с подписанной дарственной, чтобы принудить дарителя исполнить свои обязательства по договору. В таком случае дарителю придется предоставить достаточные основания для отмены сделки. Лучшим вариантом будет аннулирование договора с обоюдного согласия обеих сторон.

Если же договор дарения квартиры уже передали на регистрацию, процесс можно приостановить. Для этого дарителю достаточно написать заявление в ведомство, указав причину.

А как поступить, если дарение квартиры уже прошло? Просто так вернуть квартиру уже не получится, однако закон предусматривает случаи, при которых договор дарения может быть признан недействительным:

• угроза жизни и здоровью дарителя либо членам его семьи от одаряемого, иными словами, сделка была совершена под давлением;
• плохое обращение одаряемого с недвижимостью, если есть риск полной потери имущества;
• отсутствие у дарителя права дарить квартиру или квартира была подарена лицу, которое не может быть одаряемым (например, чиновник);
• когда дарителем был несовершеннолетний или недееспособный гражданин;
• дарение произошло после смерти дарителя;
• сделка совершили, обманув дарителя;
• при подписании договора дарения квартиры собственник был невменяем или страдал психическим расстройством.

В большинстве этих случаев дарение квартиры изначально не должны зарегистрировать. Однако везде возможны ошибки.

Существуют обратные ситуации, когда одаряемый не желает получать подарок. Он имеет право отказаться от дарения квартиры. Но это необходимо сделать до государственной регистрации и только в письменной форме. Если договор дарения квартиры оформили нотариально, то и отказ нужно заверить у нотариуса.

Если же договор зарегистрирован, отказ от подарка также подлежит государственной регистрации. Даритель вправе требовать от одаряемого возмещение реального ущерба, причиненного его отказом. Например, расходы на нотариуса, уплату госпошлины.

Риски при дарении квартиры:

1. Даритель теряет право собственности с момента регистрации. Это значит, что новый владелец может попросить освободить помещение. Такие случаи возможны, даже если речь идет о договоре дарения между близкими родственниками.
2. Переход квартиры к нежелательным наследникам, если одаряемый скончается раньше дарителя. Например, когда мать дарит квартиру сыну, а после его смерти недвижимость переходит его супруге.

В обоих случаях важно письменно зафиксировать свои права при дарении квартиры. В первом – прописать возможность проживания, во втором – указать на право отменить сделку, если даритель переживет одаряемого.