Как сделать рефинансирование ипотеки: пошаговая инструкция

Рефинансирование кредита в банке — процесс не сложный, но требуется точный расчет. Если не знать, как сделать рефинансирование ипотеки, можно получить не тот результат, ради которого все затевалось.

Определяем цели рефинансирования ипотеки

В основном, необходимость рефинансирования действующего кредита возникает тогда, когда нужно:

• снизить общую стоимость кредита при изменении кредитной ставки банков;
• изменить валюту кредита;
• уменьшить ежемесячный платеж;
• получить дополнительные заемные средства под залог того же объекта недвижимости.

Кредитный калькулятор с досрочным погашением

Далее поговорим подробнее о случаях, когда целью является снижение общих расходов по выплате оставшейся части кредита. Вместе с тем, информация о простейших приемах анализа будет полезна и тем, кто преследует иные цели рефинансирования ипотеки.

Как происходит рефинансирование ипотеки — пошаговый план

1. В зависимости от цели будущего рефинансирования кредита, собрать предложения банков. На самом первом этапе нецелесообразно массово рассылать заявки во все доступные кредитные организации, лучше воспользоваться открытой информацией на сайтах.
2. Отобрать 4-5 банков с привлекательными ставками и проверить, действительно ли они позволяют улучшить условия кредитования по сравнению с действующей ипотекой. О том, как это сделать, расскажем далее.
3. Выбрать 2-3 лучших банка по итогам вашей оценки и уточнить у их сотрудников, какие дополнительные условия они выдвигают — например, страхование, комиссии, обязательные платные услуги. Не будет лишним выяснить, как банк относится к возможности повторной перекредитовки в будущем, ведь срок ипотеки очень долог. Не исключено, что вы захотите снова поменять параметры кредита.
4. С учетом новых данных повторить расчет полной стоимости кредита и принять решение. В процессе общения со специалистами банков нельзя позволить им втянуть вас в оформление документов. Наличие нескольких кредитных заявок приведет к нескольким запросам в бюро кредитных историй, что отрицательно скажется на вашем кредитном рейтинге. Как следствие, может оказаться недоступен кредит от банка с лучшими условиями.
5. Узнать о рефинансировании ипотеки в своем банке: запросить информацию о том, можно ли это сделать по действующему кредиту. Для своих клиентов с хорошей кредитной историей банк может предложить очень привлекательные условия, поскольку риски по таким заемщикам минимальны. Кроме того, вам не придется тратить много времени и денег на перекредитовку в своем банке, многие документы о вас и о вашей недвижимости там уже есть. 
6. Проанализировать всю информацию, которую удалось собрать, и принять окончательное решение.
7. Подать заявку на рефинансирование ипотечного кредита и собрать документы по перечню банка.
8. Внимательно изучить и подписать необходимые документы,
9. Погасить предыдущий долг и перевести ипотеку на новый банк. Это делается совместно с сотрудником банка — со старым банком снимаете обременение на квартиру, с новым — накладываете.

Технически тут возможны два варианта:

1. Сначала подается заявление на снятие старой ипотеки, через 3 дня Росреестр исполняет его, затем подается заявление на наложение обременения на недвижимость по новому кредиту. Все это время новый банк несет риск по кредиту без обеспечения, ведь фактически деньги вам выданы, а залог не оформлен.  
2. Старый банк до выдачи вам денег дает письменное согласие на регистрацию новой ипотеки «поверх» старой, затем ее регистрируют, новый банк выдает вам деньги, вы гасите старый кредит и снимаете со старым банком первую ипотеку. В итоге новый банк рискует значительно меньше, но появляется риск у старого банка, поэтому такая схема используется реже.

При любых операциях с недвижимостью необходимо контролировать ее правовой статус в Росреестре, поскольку любые ошибки и неточности здесь могут очень дорого обойтись. В частности, при гашении ипотеки или при рефинансировании снятие обременения не происходит автоматически, как многие до сих пор считают. Если у вас на руках нет выписки из Росреестра об отсутствии обременений на квартиру, то нужно обязательно ее получить и сохранить в числе правоустанавливающих документов на жилье.

Заказать выписку можно как лично, так и через интернет. Удобно использовать круглосуточный сервис Н.Реестр, который сформирует отчет из государственной базы Росреестра и пришлет его на электронную почту.

Как рефинансировать ипотеку выгодно — считаем расходы и сравниваем самостоятельно

В некоторых договорах ипотеки предусмотрено ограничение минимального срока, до истечения которого заемщик не имеет права проводить рефинансирование или досрочное погашение кредита, могут быть установлены штрафные санкции за нарушение.

Однако не менее важно учитывать другой вопрос: через какое время можно сделать рефинансирование ипотеки, чтобы это было выгодно?

Часто встречается рекомендация о том, что невыгодно делать реструктуризацию, если прошла половина срока. Логика в этом совете есть, так как при равномерном графике погашения кредита в течение срока кредитования меняется структура платежа. В начале срока почти вся сумма засчитывается в уплату процентов, а ближе к концу гасится само тело кредита.

На рисунке ниже приведен пример графика изменения структуры кредитного платежа с течением срока кредита — голубым цветом обозначен основной долг, серым — проценты. Ежемесячная выплата постоянна и составляет 40 тыс. руб. 

В первой половине кредита основная доля платежа приходится на проценты, основной долг гасится в конце срока

Из графика видно, когда можно сделать рефинансирование ипотеки — в начале периода кредитования потери будут минимальны. Теоретически действительно невыгодно перекредитовываться в середине срока или позднее — ведь основной долг так и не погашен, а проценты уже выплачены. После заключения нового кредитного договора придется платить по той же схеме, пусть и под пониженный процент. По сути, придется второй раз платить проценты на ту же сумму основного долга. Поэтому считается, что имеет смысл рефинансировать ипотеку только в начале срока кредитования.

Однако это — слишком общее утверждение, которое не учитывает много нюансов. В каждом случае нужно проверять возможный финансовый результат самостоятельно, итог может оказаться неожиданным.

Как это сделать, ведь формулы расчета аннуитета сложны и требуют специальной подготовки? А вот и нет, существует простой способ сориентироваться в цифрах, доступный каждому.

Как сделать рефинансирование ипотеки выгодно — считаем расходы и сравниваем самостоятельно

Общий порядок расчета таков (затем рассмотрим на примерах):

1. Определить общую сумму остатка выплат по кредиту. В графике платежей обычно указан только остаток основного долга на дату очередного платежа. Однако посчитать общую сумму остатка с процентами несложно, это делается так:

Сумма остатка выплат = Ежемесячный платеж по графику * Количество оставшихся месяцев.

Получившийся результат будет включать в себя и остаток долга, и проценты к уплате.

2. В любом онлайн-калькуляторе посчитать будущие выплаты по новому кредиту, исходя из данных остатка основного долга и остатка срока по старому кредиту под новый процент.
3. Сравнить полученные результаты из пунктов 1 и 2 по общему итогу.
4. Для полноты оценки нужно прибавить к расчетам стоимость ежегодной или разовой страховки за весь оставшийся период кредитования по обоим кредитам, комиссий при выдаче нового кредита, расходов на подготовку документов и госрегистрацию закладной.
5. Получившийся результат ясно покажет, насколько целесообразно делать рефинансирование.

Примеры расчета для сравнения вариантов рефинансирования ипотеки

Пример 1

Имеем действующий кредит с такими параметрами:  

Сумма кредита: 3 000 тыс. руб.

Срок: 15 лет, выплачено уже 10 лет, осталось 5 лет.           

Процентная ставка: 14%.

Остаток задолженности: 1 722 тыс. руб.

Осталось заплатить вместе с процентами —2 406 тыс. руб. (считаем по графику гашения кредита путем умножения количества оставшихся платежей на сумму ежемесячной выплаты).     

Страхование действующим кредитом не предусмотрено, штрафов за досрочное погашение нет. Рассматриваем 3 предложения банков о рефинансировании остатка долга (1 722 тыс. руб.) на 5 лет под более низкую ставку. Обязательное условие по новым кредитам — страхование жизни и имущества. Цель рефинансирования — экономия средств.  

 Выводы:

1. Несмотря на то, что прошло намного более половины срока кредитования, снижение ставки даже на 2% обеспечивает экономию на кредитных платежах (столбец «Итого долг с %»).
2. Ежемесячный платеж по кредиту снизится, но появятся ежегодные расходы на страхование.
3. С учетом дополнительных расходов по новым кредитам (страховки и комиссии) в 2 случаях из 3 теряется выигрыш на процентной ставке, и рефинансирование становится невыгодным (столбец «Итого»). Если учесть ожидаемые расходы на процедуру рефинансирования (оценку недвижимости, регистрационные действия), то выгоднее продолжать выплачивать кредит по ставке 14% без новых расходов, чем рефинансировать его даже под 9,5%.

Пример 2

Рассмотрим возможность рефинансирования с пролонгацией — удлинение срока кредита для уменьшения размера ежемесячного платежа. По условиям нового кредита проценты будут ниже, но появляются обязательства по ежегодному страхованию жизни и имущества, а также разовая комиссия за выдачу кредита.

Выводы:

1. Снижение процентной ставки и более долгий срок выплаты уменьшает сумму платежа в месяц с 40 до 24 тыс. руб. — кредитная нагрузка уменьшается.
2. В результате общая сумма выплат с процентами возрастает на 440 тыс. руб., а с учетом страхования и комиссии стоимость кредита увеличивается на 857 тыс. руб. Вместо 2 406 тыс. руб. за 5 лет придется заплатить 3 263 тыс. руб. за 10 лет.

Подведем итоги: когда можно сделать рефинансирование ипотеки и как это лучше организовать

Решение вопроса о том, через какое время можно сделать рефинансирование ипотеки, не имеет однозначного ответа для всех случаев. Нужно выполнить расчет и сравнить результаты с действующим договором ипотеки.

Информации о снижении ставки или размера ежемесячного платежа недостаточно для принятия взвешенного решения, необходимо учесть все выплаты и расходы на процедуру рефинансирования.

Как сделать рефинансирование ипотеки наиболее эффективно? 

• Оценивая выгодные предложения от других банков, не забудьте сделать запрос и в свой — чтобы удержать хорошего клиента, кредитор может существенно смягчить условия по действующему кредиту или провести рефинансирование. Тогда не придется нести дополнительные расходы по оценке недвижимости, да и сама процедура будет проще.  

• На всех этапах подготовки документов исследуйте возможности экономии времени и средств. Например, выписку из ЕГРН можно получить без визита в МФЦ или орган Росреестра. Можно воспользоваться круглосуточным онлайн-сервисом Н.Реестр и получить отчет на базе выписки ЕГРН на свою электронную почту.

Возможен ли налоговый вычет при рефинансировании ипотеки? 

Все, кто решил рефинансировать целевой кредит, имеют возможность получить налоговый вычет в размере 13 %. Максимум, на что можно рассчитывать, – это 390 тыс. руб., потому что налоговый вычет при рефинансировании ипотеки ограничен суммой в 3 млн рублей. Обратите внимание на важный нюанс: в расчет берется не весь долг, а только выплаченные банку проценты, лишь с их суммы можно вернуть себе 13 %.    

Больше повезло тем, кто оформил кредит до 2014 года, когда еще сумму, с которой вычитают налог, не фиксировали. Если вы относитесь к таким счастливчикам, то при рефинансировании ипотеки в 2025 году можете рассчитывать на возврат 13 % со всей суммы уже выплаченных банку процентов.   

Однако можно и потерять право на налоговый вычет после рефинансирования. Это случается, если в документах нет ссылок на то, что кредит выдают именно на погашение первоначальной ипотеки.  

Можно ли рефинансировать ипотеку в том же банке? 

Прежде чем определиться с выбором, где рефинансировать ипотеку, обязательно сделайте запрос в свой банк. Пусть это для него и невыгодно, но все же есть шанс получить добро – многие банки идут на уступки, чтобы удержать хорошего клиента. Тот же банк, где вы брали ипотеку, вместо рефинансирования может просто смягчить условия по действующему кредиту, то есть снизить ставку. Для вас это будет выгодно и в плане финансов, и в плане экономии времени: не нужно будет снова тратиться на оценку недвижимости, собирать новый пакет документов, ждать долгие проверки. Для снижения ставки требуется лишь заявление.    

Через какое время можно делать рефинансирование ипотеки? 

Существует общее требование: рефинансировать целевой кредит можно не ранее чем через 2 месяца с момента кредитования. Но у каждого банка свои условия, прописанные в договоре. В бумагах указаны сроки, по истечению которых нельзя досрочно погасить или рефинансировать ипотеку. Иначе ждут штрафы. Отказ о снижении ставок вы получите и в случае, если до кона выплат осталось меньше трех месяцев.   

Какие документы нужны для рефинансирования ипотеки?  

Пакет документов для рефинансирования ипотеки в другом банке ничем не отличается от набора бумаг для получения первичного ипотечного кредита. Вам понадобятся:

• Паспорт.
• СНИЛС.
• Если рефинансировать нужно ипотеку, выданную по госпрограмме кредитования семей при рождении второго и последующего ребенка, необходимо предоставить свидетельства о рождении детей. 
• Справка с места работы, копия трудовой книжки.
• Справка о доходах в формате 2-НДФЛ или по форме банка.
• Заполненная анкета по форме банка.
• Договор с банком, где брали первоначальную ипотеку.
• Справка об остатке долга.  

Как только кредит одобрят, потребуют документы на недвижимость. Обычно это договор купли-продажи и действующий договор страхования. Но банки могут потребовать дополнительные документы, включая свидетельство о собственности, выписку из ЕГРН, кадастровую информацию, справку об оценке объекта.  

Подведем итоги: как сделать рефинансирование ипотеки наиболее эффективно

• Информации о снижении ставки или размера ежемесячного платежа недостаточно для принятия взвешенного решения. Необходимо учесть все выплаты и расходы на процедуру рефинансирования.
• Решение вопроса о том, через какое время можно сделать рефинансирование ипотеки, не имеет однозначного ответа для всех случаев. Нужно выполнить расчет и сравнить результаты с действующим договором ипотеки.
• Оцените разные предложения по рефинансированию ипотеки – где выгоднее. У всех банков свои условия.
• На всех этапах подготовки документов исследуйте возможности экономии времени и средств. Например, официальную выписку из ЕГРН можно получить в МФЦ или Росреестре. Если же вам достаточно справочной информации, можно воспользоваться круглосуточным онлайн-сервисом Н.Реестр. 

Внимание! В отчетах, сформированных с 1 марта 2023 года, ФИО собственников объектов недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников.  

Помните о разумной осторожности: не торопитесь сразу оформлять кредитные заявки в несколько банков, сначала просто соберите и проанализируйте информацию. По каждой заявке банки запросят информацию из бюро кредитных историй, а большое количество запросов отрицательно повлияет на ваш кредитный рейтинг.