Стоит ли сейчас покупать квартиру или подождать?

Падение рубля, потеря работы и экономический кризис – на фоне подобной нестабильности недвижимость по-прежнему кажется надежным вложением. Разбираемся, стоит ли покупать квартиру сейчас или лучше подождать?

Условия для покупки квартиры

В ситуации нестабильности и неизвестности у людей сложилась картина довольно мрачного будущего. «Если не купить квартиру сейчас, то потом будет поздно: стройки будут заморожены, т.к. у застройщиков не хватит средств достраивать объекты», «если не купить квартиру сейчас, то потом цены еще больше взлетят», «если начнется глобальный экономический кризис и сильнейшая инфляция, то все мои накопления пропадут», – все эти вопросы наверняка приходили в голову и вам.

Паника зачастую мешает принять верное решение. Честно говоря, универсального правильного решения нет. И любой прогноз стоимости квартир будет только ориентировочным. К примеру, если Центробанк повысил ключевую ставку, увеличилась и ставка по ипотечным кредитам. Однако, спрос на покупку жилья уменьшится, как следствие, уменьшатся цены и на первичном, и на вторичном рынке.

Несмотря на отсутствие точных прогнозов, можно отметить ряд актуальных тенденций. Вероятно, некоторые закономерности укоренятся к концу года. Но только при текущем положении дел, если не будет дополнительных нововведений. 

Что происходит на рынке новостроек?

За последние годы цены на первичное жилье выросли в несколько раз. Подробнее о ситуации рассказывает Кристина Шарипова, специалист отдела продаж компании-застройщика Baza: «В условиях льготного кредитования привлекательность новостроек продолжает расти. Застройщики охотно идут на контакт с потенциальными покупателями и предлагают все новые и новые условия. Например, уже сегодня мы можем встретить такие эксклюзивные предложения, как квартира с мебелью или комплексным ремонтом. Даже если сделка была заключена на начальных этапах строительства, застройщик позаботится о полной готовности квартиры к моменту передачи ключей. Новые дома больше не ограничиваются только стенами и полом».

По словам специалиста, сейчас существуют комфортные условия покупки жилья в новостройках. К примеру, банки заключают дополнительные соглашения с отдельными застройщиками и предлагают по-настоящему лучшие условия: ипотека без первоначального взноса, траншевая ипотека, рассрочка без переплат.

На самом деле жилье в новом фонде всегда выглядело привлекательнее вторички. Потенциальным покупателям гораздо приятнее заехать в квартиру без истории с современными коммуникациями и возможностями. Многие согласны подождать, пока достроят дом, и временно пожить в съемном жилье. Впрочем, выгода в этом однозначно есть. Несмотря на высокие цены на старте продаж, после выдачи ключей стоимость квадратного метра всегда возрастает еще в среднем на 0,5-1%. И это может быть выгодная инвестиция в дальнейшем.

Что происходит на вторичном рынке?

В условиях текущей экономической ситуации в стране намечается медленный, но стабильный упадок спроса на вторичные квадратные метры. Сергей Суриков, руководитель отдела продаж агентства недвижимости Тime & Home, поясняет: «Так вышло, что рынок вторички поменялся очень резко и очень сильно. К примеру, то, что было актуально еще в прошлом году, уже совсем неликвидно в этом. Да, цены, действительно, пошли вниз. Но покупательский спрос по-прежнему вялый. Во-первых, это связано с большой процентной ставкой по ипотеке. Невыгодно покупать квадратный метр, который с годами будет только дешеветь. Во-вторых, многие старые дома просто-напросто не подходят для молодежи. Все мы помним крошечные монофункциональные кухни в домах советской постройки или некомфортные узкие коридоры из 90-х годов. Мало кто захочет приобретать подобную недвижимость». 

Преимущество вторичного рынка, бесспорно, заключается в том, что это жилье из разряда «заезжай и живи». Если ситуация экстренная и жилье необходимо здесь и сейчас, то вторичка будет идеальным вариантом. Но если рассматривать ситуацию в долгосрочной перспективе, то, конечно, выгоды в этом практически нет. Еще одним минусом вторичной недвижимости является огромная плата за услуги ЖКХ. Чем старше дом, тем выше у него коммуналка. Не все жильцы смогут смириться с колоссальными счетами за отопление без счетчика зимой или с цифрами за капремонт. 

Если сравнивать рынок первичного и вторичного жилья, то, конечно, у новостроек больше преимуществ. Но не стоит забывать о жизненной ситуации каждого человека в отдельности. У всех разные условия и потребности, кто-то не захочет ждать сдачу дома несколько лет, а кто-то не пожелает жить в старой квартире. Ответить на вопрос, где стоит покупать квартиру, каждый должен самостоятельно.

Стоит ли покупать квартиру сейчас?

Если вы уже в процессе оформления сделки купли-продажи квартиры, доводите ее до конца.

«На практике никогда не встречается двух одинаковых сделок с недвижимостью, – отмечает Сергей Суриков. – Если покупатель уже решительно настроен приобрести новую жилплощадь, исходя из конкретных жизненных обстоятельств, то стоит пройти этот путь от начала и до конца. Невзирая на любые преграды. К примеру, если молодая семья получила маткапитал за рождение ребенка или одобрение по программе семейной ипотеки, а перед финальном этапом сделки внезапно передумала, то в будущем вернуться к прежним условиям будет значительно труднее. Это касается и тех, кто задумал подешевле купить недвижимость и подороже продать. Сейчас не самое подходящее время, поскольку ценник на жилье еще остается достаточно динамичным».

Если вы хотите зафиксировать свои денежные средства, что называется, вложить, то присмотритесь к новостройкам.

Здесь необходимо учитывать нюансы. «Если, приобретая квартиру, человек хочет сберечь деньги от инфляции, то любая новостройка идеально для этого подходит. Так как уже давно существуют эскроу-счета и проектное софинансирование. Ваши вложения будут надежно защищены как государством, так и банком. Никаких рисков нет, все застраховано», – продолжает эксперт.

Также неплохим вариантом станет покупка квартиры с целью дальнейшей сдачи в аренду. Вы сделаете определенную маржу на покупке, плюс каждый месяц ваша квартира будет отбиваться.

Если вы не определились, зачем вам квартира, то эксперты советуют присмотреться к недвижимости, которая в перспективе будет наиболее ликвидна. «Про инвестиции всем давно все известно, – добавляет специалист Кристина Шарипова. – Сейчас идеальный момент для приобретения новостроек на льготных условиях. Экономика страны, а вместе с ней и недвижимость планомерно восстанавливаются после предыдущих потрясений. Если у вас есть необходимость или желание инвестировать, то сейчас уверенно можно говорить о том, стоит ли покупать квартиру».

Вариантов для покупки квартиры сейчас множество. На сайтах с объявлениями можно найти великолепно перепланированную квартиру в доме советской постройки или же новостройку с открытой террасой. Кроме того, сами застройщики продолжают удивлять разнообразием предложений. По вашему заказу в квартире могут добавить перегородки или, например, разделить санузел. 

Есть ли у вас средства для покупки квартиры?

Для начала здраво оцените свои финансовые возможности для покупки квартиры. 

Собираетесь воспользоваться ипотекой

Самым доступным средством покупки жилья по-прежнему является ипотека. Эксперт Кристина Шарипова подчеркивает: «Так как теперь не только госбанки уполномочены выдавать ипотечные займы, но и сами застройщики могут предложить гибкую систему кредитования, то вторичка стала серьезно проигрывать новостройкам. Особенно притягательно сегодня выглядят программы покупки без первоначального взноса». 

По мнению экспертов, ставки по ипотеке в уже готовых домах продолжат расти. Руководитель отдела продаж Сергей Суриков рассказывает: «Средняя ставка по кредитам зависит от Центрального банка. К сожалению, уже в который раз совет директоров принимает решение о небольших увеличениях. Но вместе с тем, государство запускает все новые и новые льготные программы. Например, все еще работают программы для IT-специалистов, дальневосточная, сельская и военная ипотеки». 

Важно! Брать ипотеку стоит только тогда, когда все будущие участники сделки с недвижимостью достигли договоренностей и вопросов больше не возникает.

Перед тем, как решить, стоит ли покупать квартиру в ипотеку, нужно трезво оценить свои финансовые возможности. Насколько вы уверены, что не потеряете работу, не попадете в условиях кризиса под сокращение? Конечно, есть такая возможность, как ипотечные каникулы. Однако, насколько вы уверены в том, что через полгода сможете возобновить выплаты в нужном объеме? Если свои финансовые возможности оцениваете положительно, но тогда затягивать с ипотекой не стоит. «Несмотря на повышение ключевой ставки, некоторые банки по-прежнему готовы идти навстречу своим постоянным клиентам. Поэтому если у вас стабильный заработок и в глазах банка вы являетесь благонадежным заемщиком, то квартиру стоит покупать», – рекомендует специалист по недвижимости Сергей Суриков.

Сегодня существуют и альтернативные комбинированные варианты получения денег для покупки квартиры. Это может быть как программа беспроцентной рассрочки от самого застройщика, так и новая траншевая ипотека от банка. Кроме того, сумма платежа, срок и соотношение частей можно представить в каком угодно виде. 

Пожалуй, самый показательный пример – рассрочка 50 на 50. Когда 50% суммы покупатель вносит на этапе подписания договора, а оставшиеся 50% оплачивает в комфортные для себя сроки. 

Важно! Вместе с разнообразием ипотечных программ и притягательными условиями на рынке появилось и большое количество мошенников. Тщательно проверяйте все условия, документы и лицензии на кредитование. 

Есть наличные на покупку квартиры

Одно дело, если у вас есть отложенная на квартиру сумма – здесь, как говорится, нет никаких препятствий к покупке. Выбирайте подходящий район, метраж и так далее.  

При покупке квартиры за наличные будущий собственник вносит аванс или задаток. Для потенциального покупателя выгоднее задаток. Во-первых, термин «задаток» закреплен законодательно. К задатку существуют определенные требования: сумма является гарантом исполнения обязательств и фиксируется в специальном договоре, в случае отмены сделки продавец квартиры обязан вернуть покупателю сумму в двойном размере. Если же сделку отменяет покупатель, деньги не возвращаются.

С авансом другая ситуация. Он не закреплен в Гражданском кодексе, и, следовательно, никаких гарантий по нему нет. Однако покупателей жилья привлекает, что при отмене сделки они могут вернуть деньги в любом случае. На деле же часто происходит так, что продавец не отдает вложенную сумму. Особенно если аванс и ответственность сторон не прописаны в договоре купли-продажи. Деньги, о которых договорились устно, вернуть не удастся.

«Непременно важно отметить то, что продавец получает деньги в качестве задатка. Если в договоре купли-продаже не будет четко прописано, что оплата является задатком, то по умолчанию любые средства считаются авансом. На практике существует целая статистика обманутых покупателей из-за банальной невнимательности. Как многие успели догадаться, город-лидер по числу дезинформированных покупателей, конечно, Москва», – уточняет Сергей Суриков.  

Все сделки с недвижимости достаточно трудоемкие. Многие просто-напросто устают и теряют бдительность на этапе окончательного расчета. Но как бы ни были близки новые квадратные метры, помните об ответственности. Важно перепроверить все бумаги и банковские реквизиты сторон.

Одним из самых важных документов, который расскажет, стоит ли покупать конкретную квартиру, станет выписка из ЕГРН. Она поможет подтвердить ФИО настоящего собственника, если владелец даст разрешение на получение справки или предоставит ее сам, покажет залоги, аресты и другие обременения, уточнит, была ли незаконная перепланировка, и т.д. 

Внимание! В отчетах, сформированных с 1 марта 2023 года, ФИО собственников объектов недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников. 

Заказать отчет на основе выписки и проверить будущее жилье можно на сайте или в приложении Н.Реестр. Для получения отчета понадобится только телефон, электронная почта и оплата удобным вам способом. Чтобы увидеть полную картину о квартире, предпочтителен полный отчет о недвижимости.