Сельская ипотека: подводные камни

Программа поддержки жителей сельской местности – сельская ипотека – стартовала весной 2020 года. Ее цель – помочь людям с приобретением жилья в небольших регионах и повышение качества жизни. Кроме того, она должна мотивировать россиян не уезжать из сельской местности, что будет способствовать развитию строительства и бизнеса на территории сел.

На данный момент программа выполняет свои функции и востребована у населения. Однако и она имеет свои подводные камни. Подробнее о них – в нашем материале.  

Условия программы 

Сельская ипотека нужна тем, кто хочет построить свое или купить готовое жилье/земельный участок в сельской местности. Существенное преимущество программы в том, что она предполагает пониженную ставку по кредиту.  

Как правильно выбрать и купить дом. Как покупать готовый дом? Пошаговая инструкция

Актуальные на 2026 год условия льготного кредита

1. Максимальный ипотечный срок – 25 лет. По другим проектам кредитования этот показатель достигает 30 лет;
2. Ставка крайне выгодная – от 0,01 до 3% годовых. Процент может быть изменен в ряде случаев, прописанных в договоре;
3. Самая большая сумма, которую может выдать банк, достигает 12 млн рублей, если жилье покупают совместно муж и жена. В целом же лимит для всех регионов составляет 6 млн рублей;
4. Сумма первоначального взноса должна составлять не менее 10% от стоимости приобретаемого жилья. В некоторых банках возможно использование материнского капитала для оплаты такого взноса;
5. Средства, полученные по программе сельской ипотеки, можно потратить: на покупку готового жилья или квартиры в строящемся доме (его высота не должна превышать 5 этажей), на приобретение участка, на возведение жилья и на завершение строительства;
6. Дом, квартира или участок обязательно должны находиться в сельской местности, где население не превышает 30 тыс. человек;
7. Страхование жилья необходимо, чтобы банк не повысил ставку по кредиту до 3%. Сейчас самая популярная ставка во всех банках – 2,7% годовых. 
8. Сельская ипотека доступна только тем заемщикам, кто работает в агропромышленном комплексе или социальной сфере в селах, а также участникам СВО. После подписания ипотечного договора заемщикам (кроме ветеранов боевых действий) предстоит работать в этих сферах не менее 5 лет, чтобы сохранилась ставка.

Это основные требования льготной ипотеки. Помимо них существуют нюансы, которые обязательно необходимо изучить потенциальному участнику программы.

Подводные камни кредитования

Пониженная ставка по кредиту – выгодная и привлекательная возможность воспользоваться программой сельской ипотеки. Но кроме преимуществ она включает в себя ряд условий, с которыми нужно обязательно ознакомиться: 

1. Границы земли, на которую могут выдать кредит, строго ограничены. Так, льготный заем нельзя получить в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге;
2. В программе сельской ипотеки участвуют только определенные банки;
3. Если вы хотите построить частный дом или завершить строительство, обязаны провести работы по договору подряда, а земля должна находиться в вашем владении;
4. Ипотеку должен одобрить не только банк, но и Министерство сельского хозяйства РФ. Минсельхоз может принять положительное решение только в том случае, если лимит государственного финансирования на текущий год еще не израсходован;
5. Максимальный размер ставки – 3%. Банк законно может его увеличить, если: заемщик просрочил платеж по кредиту, денежные средства используются не по назначению/изменились цели, программа сельской ипотеки отменена. В последнем случае банк имеет право законно повысить процент до базовой или стандартной ставки. Этот пункт прописан в договоре. Согласно распоряжению правительства, каждая организация-участник обязана установить льготную, базовую и стандартную ставку для сельской ипотеки. Например, у Россельхозбанка льготная ставка составляет 2,7%, базовая – 6,95% (актуально на 2021 г.), она рассчитывается так: льготный показатель увеличивается на размер ключевой ставки Центробанка РФ. Также существует стандартная ставка – 11, 5%.

Пример:  

Вы являетесь собственником участка в селе Курганово (Ленинградская область) и подали заявку на получение сельской ипотеки для строительства жилого дома. Предоставили все необходимые документы, ваша кредитная история положительна. Однако банк отказывает в займе, объяснив это отсутствием финансирования. Эта ситуация действительно возможна, если в вашем регионе выделенные на программу средства уже исчерпаны. В таком случае нужно ждать следующего года или рассмотреть другие программы кредитования. 

Как получить сельскую ипотеку

Чтобы стать участником программы государственной поддержки, нужно соответствовать многим критериям. Прежде чем собирать документы:  

1. Необходимо узнать, попадает ли конкретная территория под программу сельской ипотеки. Мера поддержки разработана в соответствии с госпрограммой «Комплексное развитие сельских территорий», в которой сказано, что точный список всех сельских местностей составляет правительство региона. Например, в Ленинградской области такой перечень утвержден в составе государственной программы региона «Комплексное развитие сельских территорий Ленинградской области» распоряжением областного правительства от 27 декабря 2019 года №636;
2. Убедитесь, что вы имеете право получить льготный кредит: являетесь гражданином России, в возрасте от 21 года до 65 лет, с временной или постоянной регистрацией в сельской местности. Кроме того, вы трудоустроены в селе, платежеспособны и можете это подтвердить;
3. Изучите банки, которые смогут предоставить сельскую ипотеку в вашем регионе.  

После того, как вы проверили всю информацию и стали кандидатом на оформление ипотечного кредита, приступайте к сбору документов.

Перечень необходимых бумаг:  

1. Заявление-анкета заемщика;
2. Паспорт с отметкой о регистрации;
3. Второй документ, подтверждающий личность (на выбор). Например, водительское удостоверение или загранпаспорт;
4. Документы, подтверждающие наличие первоначального взноса;
5. СНИЛС и ИНН заемщика;
6. Регистрация по месту пребывания (при наличии временной прописки);
7. Подтверждение финансового состояния и трудовой занятости заемщика (для доказательства платежеспособности необходимо запросить справку о доходах по форме 2НДФЛ).

Этот список примерный и может быть изменен банком в частном порядке, поэтому всегда уточняйте информацию на сайте организации или у сотрудников.  

Как проверить жилье перед покупкой

При покупке частного дома или дачи у собственника, не забудьте проверить недвижимость на обременения, залоги и другие проблемы. Поможет в этом выписка из ЕГРН. Документ содержит всю актуальную информацию о недвижимости, показывает даже историю владения.

Как оформить выписку:

• Зайдите на сайт Н.Реестр или скачайте приложение (доступно для любой операционной системы).
• Выберите вариант отчета на основе выписки, который необходим.
• Введите адрес электронной почты, куда направят отчет, и оплатите пошлину.

Документ придет в удобном для прочтения формате. Ничего расшифровывать не придется. Можно читать даже со смартфона. 

Внимание! В отчетах, сформированных с 1 марта 2023 года, ФИО собственников объектов недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников. 

Второй способ проверить недвижимость – воспользоваться кадастровой картой на сервисе Н.Реестр. Карта позволяет получить полную картину о доме и территории вокруг него – подъездные дороги, наличие заводов, производств и ж/д путей. А также показывает четкие границы участка.

Рассчитать сельскую ипотеку

На специальных сервисах и сайтах банков можно произвести предварительный расчет параметров ипотечного кредита.

Для начала задайте интересующие вас параметры: регион, рынок недвижимости, тип, стоимость объекта и другое. Исходя из индивидуальных характеристик, калькулятор рассчитает сумму кредита, процентную ставку и ежемесячный платеж двух видов.

Кроме того, вы можете посмотреть примерный график платежей по займу. Будет отображена даже сумма переплаты.