Что проверить до покупки квартиры, которую продавец получил в наследство

Иногда квартиры живут дольше людей. Если такое случается, то жилье переходит в наследство. Такая недвижимость часто встречается на рынке и может скрывать ряд проблем. Самое страшное, что может случиться с покупателем унаследованного жилья, — он лишится квартиры.

Чтобы такого не было, рассказываем, что проверить перед покупкой квартиры, полученной в наследство.

Риски покупки квартиры по наследству

Квартира может быть унаследована по закону или по завещанию. Далее разберем подробно оба случая и риски покупки квартиры по наследству для каждого из них. Также рассмотрим, что такое срок вступления в наследство и чем опасно свежее наследство при покупке квартиры.

Покупка наследственной квартиры по закону

Наследование по закону — это получение наследства умершего родственника, который не написал завещание. В этом случае права установлены в следующем порядке:

1. наследники первой очереди (дети, супруг и родители умершего);
2. наследники второй очереди (полнородные или неполнородные братья и сестры, дедушки и бабушки со стороны отца или матери);
3. наследники третьей очереди (дяди и тети умершего);
4. наследники последующих очередей (прабабушки и прадедушки, дети родных племянников и племянниц, двоюродные дедушки и бабушки и пр.).

На наследство могут претендовать все дети: внебрачные (если смогут доказать родство), которых не воспитывал наследодатель, на которых не выплачивал алименты и даже если был лишен родительских прав.

Существуют наследники, которых относят к категории недостойных: они лишаются права претендовать на наследство. Это люди, которые, например, способствовали скорейшей гибели наследодателя или уклонялись от обязательного ухода за ним. Однако это необходимо доказать в судебном порядке.

Покупка квартиры, полученной по наследству по закону, опасна именно тем, что любой наследников может появиться уже после оформления сделки, обратиться в суд и доказать свое право на долю или весь объект целиком. Другой вопрос в том, сумеет ли он подтвердить наличие этих прав.

Покупка наследственной квартиры по завещанию

Наследование по завещанию — это вступление в наследство в соответствии с последней волей умершего, зафиксированной в завещании, заверенном у нотариуса. Если завещание не зарегистрировано в нотариальной конторе или у других уполномоченных лиц (представители органов исполнительной власти, консулы РФ за рубежом), оно является недействительным.

Существует лишь одно исключение из этого правила: если наследодатель писал завещание, находясь в условиях угрозы жизни, в присутствии двоих свидетелей. В этом случае завещание имеет «срок годности» 1 месяц, после чего утрачивает свою силу.

Может показаться, что наследование по завещанию не несет в себе столько рисков, ведь в документе четко прописано, кому достается имущество. Однако здесь действуют те же правила: другие наследники могут заявить свое право на наследство. К примеру, если они докажут в суде, что умерший был недееспособным, поэтому не мог трезво рассуждать, составляя завещание. Тогда документ признают недействительным и начнется распределение наследства по закону.

Стоит учесть еще несколько важных нюансов:

1. Если после вступления в наследство по закону обнаружится потерянное или забытое завещание, дело будет пересмотрено, а право на имущество изменено.
2. Если после вступления в силу прав по завещанию обнаружатся другие, более поздние завещания умершего, закон будет опираться на последнее из них.
3. По закону обязательную долю в наследстве имеют нетрудоспособные или несовершеннолетние дети умершего, нетрудоспособные супруг, родители и иждивенцы.
4. Наследник может продавать квартиру с завещательным отказом. Это обременение, которое получит в итоге покупатель.

В таком случае основные риски покупки квартиры по наследству кроются в том, что завещание можно оспорить или найти иной документ, в котором указаны другие получатели имущества.

Срок вступления в наследство и давность

Унаследованная квартира принадлежит владельцу на праве частной собственности. Ее можно продать, подарить, заложить и сдать в аренду — как любое другое жилье. Никаких препятствий к сделкам с такой недвижимостью нет, но для покупателя они несут ряд потенциальных рисков. Причем эти риски никуда не исчезнут в течение десяти лет. Таков максимальный срок исковой давности по наследственным делам.

На вступление в наследство дается полгода: 6 месяцев выясняется, кому что принадлежит, проходят судебные разбирательства, затем оформляются правоустанавливающие документы. Пока этот срок не истечет, операции купли-продажи квартиры запрещены.

При определенных обстоятельствах можно увеличить период, в течение которого допускается вступить в наследство. К ним относятся следующее:

1. наследник не знал о смерти наследодателя;
2. у него не было возможности оформлять бумаги по уважительным причинам (длительная командировка, болезнь, уход за недееспособным родственником);
3. от одного из претендентов на наследство умышленно скрыли факт гибели наследодателя.

Однако любое из этих обстоятельств придется доказать, и в случае успеха ему дадут возможность восстановить свои права. Сделать это нужно не позднее, чем через 6 месяцев после того, как уважительные причины были устранены (например, завершилась командировка).

Законом определен срок давности, в течение которого можно оспорить решение, связанное с определением прав на наследство, — 3 года с момента его принятия. Например, если кто-то из наследников не согласен с разделением имущества, у него есть 3 года, чтобы обратиться в суд.

В этой ситуации особенно опасно то, что не все наследники знают друг о друге и соответственно о гибели родственника, оставившего наследство. Поэтому бывает, что уже после оформления права собственности объявляются внебрачные дети или дальние родственники, живущие вдалеке, и дело пересматривается.

Покупка квартиры: наследство менее 3 лет

Покупка квартиры после наследства наиболее опасна, если с момента перехода права на нее прошло меньше 3 лет. Главная опасность заключается в том, что о наличии других наследников может не знать даже сам новый владелец недвижимости.

Кроме того, при продаже квартиры, которая находится в собственности менее 3 лет, собственник обязан заплатить налог 13% от ее стоимости. Чтобы сэкономить на этом, он может указать в договоре купли-продажи меньшую сумму, а остальное попросить передать наличкой. Однако при появлении неожиданных претендентов на наследство, покупателю вернут именно ту сумму, которая указана в договоре.

Покупка квартиры, полученной по наследству спустя 3 года

Чем опасно свежее наследство при покупке квартиры, мы выяснили. Если же объект находится в собственности больше 3 лет, рисков становится не намного меньше. Разве что налог продавцу платить не нужно.

Но трехлетняя пауза не является гарантией, потому что срок исковой давности достигает 10 лет, если речь идет о наследниках по закону. Поэтому очень важно знать, как проверить наследственную квартиру при покупке.

Как же тогда купить квартиру, которая досталась продавцу по наследству? Расскажем, как действовали другие люди.

Ситуация 1. Покупка недавно унаследованной квартиры

Дарья пять лет назад купила квартиру, которую продавец получил в наследство. С того момента, как продавец получил свидетельство о праве наследования, прошло всего полгода, но сделка все равно закончилась хорошо. Дарья знала, что покупка унаследованной квартиры имеет подводные камни, поэтому тщательно подошла к проверке. Ей было известно, какие документы запросить при покупке наследственной квартиры:

• Выписку из ЕГРН. Дарья заказала в сервисе Н.Реестр полный отчет на основе выписки ЕГРН и убедилась, что продавец является собственником квартиры на основании свидетельства о праве на наследство. В этом же отчете проверила отсутствие ипотеки, ареста, залога и других обременений. В отчете о переходе прав можно проследить историю перехода прав на квартиру.

Внимание! В отчетах, сформированных с 1 марта 2023 года, ФИО собственников объектов недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников. 

• Свидетельство о праве на наследство. В этом документе девушка проверила совпадение описания квартиры с тем, что указано в свидетельстве. Нашлись отличия, поэтому она попросила продавца объясниться. Оказалось, что была сделана перепланировка с изменением площади.
• Паспорт собственника. Далее она сравнила данные паспорта продавца с теми, что указаны в выписке из ЕГРН и свидетельстве о праве на наследство.
• Технические документы. Эти бумаги стоит изучить при покупке любой квартиры, чтобы убедиться в совпадении данных выписки с техническими характеристиками.

Также Дарья изучила круг наследников и убедилась в отсутствии (хотя бы явном) других претендентов на жилье. Еще она попросила продавца написать и заверить у нотариуса заявление о том, что в случае судебного разбирательства он за свой счет возместит ей все финансовые и имущественные потери.

Ситуация 2. Покупка унаследованной квартиры с завещательным отказом

Виктор осознанно купил квартиру с завещательным отказом, чтобы сэкономить. Завещательный отказ — это обременение, которое предусматривает обязанность наследника сделать что-то для третьих лиц. Если оно связано с квартирой, то указывается в ЕГРН. Важно помнить, что все обременения переходят к покупателю, даже если планируется покупка наследственной квартиры в ипотеку.

Иван Михайлович 75 лет проживал в квартире со своей сожительницей Марией Петровной. После своей смерти он завещал квартиру своему единственному сыну, но предусмотрел в нем условие, что Мария сможет одна жить в квартире до своей смерти. По условиям завещательного отказа вселять в квартиру других лиц до этого момента было запрещено. Виктор с большой скидкой купил эту квартиру у сына наследодателя, который честно рассказал ему о проблеме. Въехать в квартиру Виктор смог только после смерти Марии Петровны — через 5 лет после покупки жилья.

Виктору повезло, но не все продавцы готовы честно рассказать о наличии завещательного отказа. Человек, в пользу которого написан отказ, может потребовать у наследника его исполнения в течение 3 лет со дня открытия наследства. Если купить недвижимость, которая унаследована больше 3 лет назад, то рисков меньше.

Ситуация 3. Покупка квартиры, унаследованной по закону

Максим покупал унаследованную по закону квартиру. Он знал риски покупки квартиры по наследству, поэтому попросил помощи у знакомого риэлтора. Они вместе изучили все документы, проверили родственников и оформили сделку. Но, как позже оказалось, всех потенциальных наследников найти не удалось.

Через пару лет после заключения сделки объявился сын покойного мужчины от первого брака, о котором не знала продавец — дочь от второго брака, считавшая себя единственным ребенком. Сын отправился в суд, чтобы расторгнуть заключенную сделку и получить свои деньги.

К сожалению, попросить продавца написать такое же нотариальное заявление, как сделала Дарья, Максим и риэлтор не подумали. Их спасло то, что в документах по сделке они указали реальную цену приобретения квартиры. Сделку расторгли, но Максим получил полную компенсацию расходов. Если бы цена сделки была занижена, то и полную компенсацию получить бы не вышло.  

Вывод: принимайте решение о покупке жилья, собрав об объекте максимум информации. Не забывайте заказать выписку из ЕГРН и проверить наличие обременений.  

Что проверить тому, кто вступает в наследство

Как видим, для покупателя унаследованной квартиры одним из главных документов становится выписка из ЕГРН об объекте недвижимости. Но и тому, кто собирается вступить в наследство, она очень пригодится. Закон не обязывает предоставлять ее нотариусу – специалист по закону сам имеет право сделать запрос. Однако перед тем, как стать наследником, хорошо бы убедиться, надо ли вам это.

Дело в том, что наследник получает не только право распоряжаться квадратными метрами. Заодно на его плечи ложатся и обязанности бывшего владельца, в том числе финансовые. А о них иногда ничего неизвестно. Бывает, что обязанностей, столько, что их не покроет стоимость полученной по наследству квартиры.

Например, хозяин не выплатил кредиты, и теперь жилье в обременении. Или на нее наложен арест за то, что хозяин имеет долг перед затопленными снизу соседями. Еще одна распространенная ситуация – наследнику переходит обязанность содержать человека по договору ренты.

Поэтому стоит получить выписку из ЕГРН и внимательно изучить раздел 2 «Сведения о зарегистрированных правах». Здесь найдется информация обо всех обременениях, арестах и ограничениях. Указаны договоры и решения суда, определены сроки действия этих ограничений. Возможно, будет проще отказаться от такого наследства, тем самым сохранить время и деньги.  

Как обезопасить себя при покупке наследственной квартиры

Чтобы минимизировать риски покупки квартиры по наследству, необходимо:

1. по возможности выбрать объект, который находится в собственности не менее 3 лет;
2. указать в документах реальную стоимость жилья;
3. тщательно проверить все документы и наследников (свидетельство о смерти, завещание, техпаспорт, доверенность, выписку из домовой книги о зарегистрированных; выяснить, как досталась квартира, кто ближайшие и далекие родственники, наследники какой очереди продают жилье, есть ли отказы, дееспособность продавцов; пообщаться с наследниками, их соседями и друзьями);
4. при оформлении сделки использовать безналичный расчет;
5. отказаться от покупки слишком дешевого объекта;
6. сходить на осмотр квартиры, ведь проблема может быть не только в наследстве, но и в состоянии жилья, особенно, если это вторичка;
7. изучить отчет о недвижимости из Н.Реестра

Как заказать выписку из ЕГРН

Выписки из ЕГРН выдают в отделениях Росреестра, МФЦ, а также на портале Госуслуг. Но если у вас нет времени куда-то идти, стоять в очередях, дожидаться, когда российский портал выждет положенные законом сроки и выдаст-таки справку, выбирайте самый простой путь – заказывайте отчет на основе выписки с помощью ресурса Н.Реестр. Это надежно и быстро: отчет можно получить в тот же день на электронную почту.

Также на ресурсе есть возможность посмотреть упрощенный вариант отчета бесплатно. Достаточно в пустую строку на главной странице ввести кадастровый номер объекта или его адрес. Тут же вы узнаете, какой метраж у квартиры, ее кадастровую стоимость, назначение помещения и т.д.