Как правильно торговаться при покупке квартиры: пошаговая инструкция

Чтобы торговаться при покупке квартиры спокойно и эффективно, нужно запастись терпением и определенными навыками. Пошаговая инструкция, как купить квартиру выгодно и безопасно, в нашем материале.

Как правильно торговаться при покупке квартиры?

Торговаться или не торговаться?

При покупке квартиры важно соблюсти баланс между двумя стремлениями:

1. Не упустить подходящий вариант.
2. Не переплатить.

Как решить, принимать ли цену продавца или все же начать торговаться, даже рискуя упустить квартиру? Огромное значение имеет информированность покупателя и правильное ведение переговоров.

Иными словами, до начала торговли нужно собрать информацию и взвесить все обстоятельства:

• завышена изначально цена квартиры относительно средней по рынку в жилом районе или стоит на нижней границе ценового диапазона – в последнем случае затягивание времени на торг может скорее навредить;
• есть ли другие варианты подходящих квартир для покупки с такой же или более низкой ценой;
• каковы средние сроки продажи недвижимости в этом районе, как давно продается конкретно эта квартира;
• проявляют ли другие покупатели интерес к этому объекту;
• насколько продавец заинтересован в быстрой продаже.

На сколько можно скинуть цену

Существенные скидки можно получить на крупнометражные квартиры и элитную недвижимость – речь может идти о суммах даже в полмиллиона рублей.

Малометражки и хрущевки относятся к массовому сегменту рынка и продаются по стандартным расценкам. Сумма дисконта в Москве может быть в пределах 50-100 тысяч рублей, а в регионах – от 20 тысяч.

Конкретный размер выигрыша зависит от многих условий, среди которых не последнюю роль играет удача.

Может ли цена при торге вырасти и как защититься от этого

Такое нередко случается, если на одну квартиру находится двое или больше претендентов. Продавец может устроить тайный или явный аукцион среди потенциальных покупателей, обещая продать квартиру тому, кто согласится доплатить сверх заявленной цены.

Способ защиты против внезапного требования продавца о доплате после того, как вы уже обо всем договорились – заключить договор задатка. Лучше сделать это через нотариуса. После уплаты задатка продавец обязан будет выполнить свою часть сделки на условиях договора. Если откажется, то вернет покупателю задаток в двойном размере.

Как торговаться при покупке – пошаговая инструкция

1. Решение о торговле нужно принимать после того, как выбраны и осмотрены интересные варианты. Не имеет смысла пытаться сбить цену у всех подряд, особенно при первом контакте или по телефону. Адекватные продавцы изначально выставляют цену близко к реальной стоимости и не пойдут на уступки без особых причин. С другой стороны, если квартира выставлена по цене намного выше рынка, то обычно хозяин не снижает стоимость без аргументированной беседы с доказательствами. С развитием онлайн-агрегаторов недвижимости нет смысла ставить высокую цену для того, чтобы потом дать большую скидку – такие квартиры отсекаются по цене при фильтрации.

2. Провести подготовительную работу по сбору информации и формированию у продавца нужного впечатления:  

• внимательно слушать и пытаться разговорить продавца о причинах, по которым он продает жилье. Возможно, он покупает другую квартиру и потенциально может продать вам дешевле, если ему тоже даст скидку продавец;
• попытаться понять, какие условия (не только цену) предлагали продавцу другие потенциальные покупатели – продажа через ипотеку или наличные;
• не сообщать о том, что вам нужна именно эта квартира, или нужна срочно;
• не обсуждать заранее детали сделки – в сознании продавца при этом фиксируется сумма сделки, как решенная, и возвращаться к этому вопросу он не захочет;
• аккуратно, без нажима, дать понять продавцу, что вы рассматриваете еще несколько вариантов – действительно проанализировать рынок жилья, составить таблицу сравнительных характеристик и цен;
• собрать сведения именно об интересующей квартире – как официальные, так и неофициальные.

Источником информации могут быть интернет-ресурсы. Например, на Яндекс. Недвижимости можно заглянуть в архив объявлений и узнать, сколько стоят квартиры в этом доме и как долго висят объявления о продаже.

Сведения о недвижимости и полную историю собственников квартиры можно получить с помощью сервиса Н.Реестр. Там доступна полная информация об объекте, включая наличие обременений и кадастровую стоимость жилья. Чтобы заказать отчет о недвижимости через сервис Н.Реестр, нужно знать только адрес или кадастровый номер квартиры.

Внимание! В отчетах, сформированных с 1 марта 2023 года, ФИО собственников объектов недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников. 

3. Продумать аргументы. В разных ситуациях решающую роль могут сыграть совершенно разные доводы. Например, пожилой человек может дать скидку, если помочь ему привести в порядок документы на квартиру или организовать переезд. Хорошо работает вежливое упоминание о том, что вы прорабатываете предложения по списку. Можно обсудить вопрос о том, что в соседнем доме такая же квартира продается по такой же цене уже полгода – и вы готовы купить любую из двух, если будет дисконт.

Иногда нужно предложить продавцу немного изменить угол зрения. Если, допустим, он не собирается сразу тратить выручку от продажи квартиры, то он может положить деньги на депозит в банке и за полгода получить на процентах ту сумму, которую скинет с цены – те же 3%. При этом деньги будут в его распоряжении, а проблема с квартирой – решена.

Иногда владелец недвижимости психологически не готов снизить цену, но согласен внести некоторые улучшения в сам объект. Например, можно договориться о замене окон в квартире за счет продавца. В качестве бонуса от продавца реально договориться оставить в квартире кондиционер, встроенную технику и мебель.

Не работают аргументы чисто эмоционального плана – например, рассказ о малообеспеченной многодетной семье, которой не хватает денег на покупку жилья. Не помогут получить дисконт и пренебрежительные высказывания о самой квартире. А вот если во время осмотра квартиры вам позвонят с приглашением посмотреть другой объект, то продавец может стать немного сговорчивее.  

4. Избегайте агрессивной критики квартиры, особенно если явных изъянов нет или недостатки уже учтены в цене (например, квартира на верхнем этаже дома выставлена на 15% дешевле, чем жилье на средних этажах в таком же доме).  

Если же при осмотре были выявлены новые недочеты, то на стоимость их устранения можно обоснованно получить скидку. Обычная ситуация – наличие в квартире смешанной проводки из медных и алюминиевых проводов. Такая сеть пожароопасна, ее придется менять, стоимость работ логично компенсировать из продажной цены. 

На цену объективно влияют:

• расстояние до остановок транспорта и наличие пробок на прилегающих автомагистралях;
• возраст, материал и техническое состояние дома;
• характеристики района, включая экологию и социальную инфраструктуру;
• несогласованная перепланировка;
• этаж и вид из окна.

5. Правильно выбрать момент. При покупке квартиры у застройщика или в крупном риелтерском агентстве можно получить дополнительный выигрыш, если обратиться к ним в конце месяца, когда отделу продаж нужно выполнить план. Чтобы не упустить горячего клиента, менеджер может дать более высокую скидку или предложить дополнительный бонус – например, отделку в квартире. Хорошие условия можно выторговать при покупке недвижимости в начале лета, когда рынок жилья замирает, или в ноябре-январе.

Как выписка из ЕГРН поможет сбить цену на квартиру 

Выписка из ЕГРН поможет определить, как относится к квартире тот человек, с которым вы общаетесь. Является ли он собственником, родственником собственника, его доверенным представителем или вовсе мошенником. Это важно, ведь представитель собственника мог получить указание продать за четко обозначенную цену, которую он ни при каких условиях не снизит – тогда нужно выйти на правообладателя и обсуждать вопрос с ним. Если же человек, наоборот, слишком охотно идет вам на уступки, есть вероятность того, что он не собственник, а мошенник, или с квартирой что-то нечисто.

Выписка из ЕГРН поможет отследить историю собственников. Если вы видите по выписке, что за последние два года у квартиры сменилось больше трех владельцев, с ней явно какие-то проблемы. Это могут быть скандальные соседи, насекомые, неисправные коммуникации, сломанный лифт и прочее. В любом случае это даст повод расспросить продавца и найти возможность снизить стоимость.

Выписка из ЕГРН покажет, на каких основаниях квартира принадлежит текущему собственнику. Если она получена в порядке наследования или находится в долевой собственности, есть повод проявить осторожность. В таких ситуациях нередко происходит оспаривание сделок, если не оформить все по уму и не получить согласие от других правообладателей.

По выписке из ЕГРН или отчету о недвижимости можно узнать о наличии обременений на квартире. Так, если она находится под арестом от судебных приставов, продать ее вам просто не смогут, а если квартира под ипотечным залогом, сделку нужно будет оформлять через банк.

Как заказать выписку из ЕГРН

Узнать больше информации о жилье в короткие сроки можно, заказав отчет на основе выписки из ЕГРН на сайте или скачав приложение Н.Реестр. Для этого нужно выполнить четыре простых шага:

1. Указать точный адрес объекта или его кадастровый номер в строке поиска и найти нужную недвижимость в предложенном списке.
2. Выбрать подходящий вид отчета. Больше всего сведений можно получить в полном отчете, стоимость которого составляет 550 рублей. Чтобы увидеть текущего собственника и проверить наличие обременений, подойдет отчет о характеристиках и правах, а получить полную историю собственников и информацию обо всех датах регистрации и прекращения прав поможет отчет о переходе прав — стоимость обеих составляет 350 рублей.
3. Выберите подходящий способ оплаты – банковскую карту, электронный кошелек и пр. – и оплатите услугу. Обязательно укажите электронную почту, к которой у вас есть доступ, на нее придет документ.
4. Дождитесь отчета – он будет готов через 30 минут-72 часа, скорость зависит от работы серверов Росреестра. Полученный документ придет на почту в формате PDF.