Соглашение о задатке

Документы, подтверждающие внесение денежных средств за покупку недвижимости, являются основным приложением к договору. Однако при оформлении легко запутаться или совершить серьезную ошибку. Вместе с риелтором попробуем разобраться, как грамотно составить соглашение о задатке. И чем задаток отличается от аванса. 

Что такое соглашение о задатке: отличия от аванса 

Достаточно часто термины «соглашение о задатке» и «аванс» приравнивают, но в реальности у них разные юридические статусы. Если их упростить, получится так:   

1. Соглашение о задатке – обязательство. Заключают перед оформлением договора купли-продажи, как намерение его заключить (ст. 380 ГК РФ). 
2. Аванс – предоплата. Вносят после оформления договора купли-продажи, как частичную оплату купленной недвижимости. Не регламентируется законодательством РФ. 

«Есть гражданский кодекс, который регулирует нормы задатка. Задаток – невозвратная сумма, но если продавец решит не продавать объект недвижимости, тогда он будет вынужден вернуть сумму в двойном размере», – уточняет специалист АН КОДЕКС Ширыкалова Елена. 

В случае несоблюдения условий договора, аванс будет возвращен покупателю. С задатком иначе:  

• Покупатель отказался от соглашения – продавец не возвращает задаток.
• Продавец отказался от соглашения – покупатель получает задаток в двойном размере.

Как проверить продавца перед заключением соглашения о задатке  

Перед подписанием соглашения обязательно удостоверьтесь в полномочиях продавца – правда ли он является собственником недвижимости и не разделен ли объект на доли. Это поможет избежать обмана и не потерять деньги.  

Проверить продавца можно с помощью отчета на основе выписки из ЕГРН. Он содержит всю информацию о собственнике и о самом объекте. Можно также посмотреть историю владений и проверить, не находится ли недвижимость в аресте или залоге.

Для заказа отчета на основе выписки при помощи сервиса Н.Реестр достаточно знать кадастровый номер или адрес объекта. Оформить заказ можно на сайте или в приложении. Доступно для любой операционной системы. Преимущества сервиса в том, что выписка приходит на почту оперативно. Его можно прочитать даже с телефона.

Внимание! В отчетах, сформированных с 1 марта 2023 года, ФИО собственников объектов недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников. 

Как оформить соглашение о задатке  

Соглашение о задатке должно быть грамотно составлено в письменном виде (п.2 ста. 380 ГК РФ). Подписывается покупателем и продавцом в двух экземплярах. Иначе передача денег считается авансом (п.3 ст.380 ГК РФ). Заверять документ у нотариуса не обязательно. Однако нотариальное оформление может снизить риски при разбирательствах в суде. «Самое важное в соглашении – это объект соглашения. Нужно указать: за что, за какой объект вносится платеж. Дееспособность сторон также должна быть учтена, пропишите отдельным пунктом – позаботьтесь о выяснении этой информации заранее», – рекомендует Елена.  

Пункты, которые, по мнению брокера, обязательно должны быть в соглашении о задатке:  

1. Реквизиты сторон: паспортные данные, место жительства.
2. Полное описание объекта сделки.
3. Сумма вносимых денежных средств. Форма передачи.
4. Сроки действия соглашения.
5. Дееспособность сторон.
6. Перечень документов, которые нужно подготовить.
7. Если покупка в ипотеку, нужно прописать пункт на случай неодобрения кредита. Ведь это вина не сторон сделки, а внешний непредсказуемый фактор.
8. Способ коммуникации участников – по электронной почте, по телефону или др.
9. Дата и место подписания.
10. Подписи и расшифровки (без использования инициалов).

Стоит также обозначить права и обязательства участников сделки:  

• Продавец не должен продолжать поиски нового покупателя до даты, обозначенной в соглашении.
• Покупатель получает гарантию на покупку объекта и обещает рассчитаться полностью до даты, обозначенной в договоре купле-продажи.
• Наличие штрафных санкций при срыве договора купли-продажи (согласно законодательству РФ).

Скачать образец соглашения о задатке 

Дополнительно к соглашению составьте расписку о получении/передаче денежных средств. Она будет служить доказательством о передаче денег продавцу.  

Какие документы нужны для оформления соглашения о получении задатка  

Достоверность соглашения подкрепляет пакет документов, который должны собрать продавец и покупатель. Если от покупателя потребуется только паспорт (или заверенная доверенность, если выступает представитель), то продавцу нужно будет внимательно ознакомиться с перечнем необходимых бумаг. Из основных документов:  

1. Паспорт или доверенность.
2. Выписки из ЕГРН, которая подтверждает право владения недвижимостью.
3. Договор купли-продажи или сведения о наследстве. Документ должен подтверждать способ, которым продавец получил эту недвижимость в собственность.
4. Банковские реквизиты для получения денежных средств от покупателя.
5. Расписка о получении денег.

Из дополнительных документов:  

1. Техпаспорт. Чтобы убедить покупателя в том, что в квартире/доме не производилось неправомерных перепланировок.
2. Выписка из домой книги. Докажет, что в объекте не прописаны другие жильцы.
3. Выписка об отсутствии задолженностей за услуги ЖКХ. Выдается управляющей компанией или коммунальным предприятием.  

Как правильно передать задаток за квартиру 

Передача денежных средств должна быть зафиксирована:  

1. Если безналичный расчет – сохраните квитанции, чеки.  
2. В случае расчета наличными – оформите расписку о получении задатка за квартиру/дом. Пишется от руки в присутствии покупателя, желательно при свидетелях.

Пример расписки о получении денег за квартиру (ФИО и сведения о недвижимости вымышлены)

Скачать образец расписки

«Место передачи задатка не оговорено гражданским кодексом, выбирается по согласованию сторон. Конечно, если задействовано агентство недвижимости, то в офисе этого агентства» – комментирует специалист АН КОДЕКС Ширыкалова Елена.