Продажа, покупка комнаты в коммунальной квартире

Комната в коммуналке – достаточно специфическое жилье. Несмотря на то, что эта недвижимость относительно дешевле любой другой, продажа такого имущества может затянуться. Поскольку продажа и покупка в коммунальной квартире имеют свои особенности и сложности, мы решили обратиться за разъяснениями к эксперту. Какие нюансы стоит учесть, расскажем прямо сейчас.

Особенности коммунальной квартиры 

В одной коммуналке часть помещений может принадлежать собственникам, а другая – муниципалитету, где люди живут в неприватизированных квартирах и по договору социального найма.

В обычной коммунальной квартире есть общая жилплощадь: кухня, коридор, санузел, балкон, а также кладовая. Эти помещения делятся между владельцами комнат. Но не поровну, а по размеру их жилья. Чем больше комната, тем больше размер доли общей собственности. Соответственно, дороже и услуги ЖКХ. Это правило распространяется и на муниципальные комнаты.

«Продать комнату в коммуналке проблематично как раз-таки из-за сложности распределения оплаты за услуги ЖКХ. Если вы находитесь в хороших отношениях с соседями, то распределение общих помещений не приведет к конфликту. Но зачастую собственники не хотят платить больше соседей, что приводит к судебным разбирательствам», - рассказывает юрист Елена Дегтярева. 

На что стоит обращать внимание при покупке/продаже комнаты в коммунальной квартире

Главное, что важно знать – нельзя выставлять комнату на продажу, не уведомив об этом своих соседей. По закону, у них есть право преимущественной покупки. Вплоть до того, что, если вы продадите квартиру не предупредив соседей, они могут подать в суд. Поэтому первым делом нужно оформить для них письмо-уведомление, в котором четко должны быть прописаны условия сделки.

Покупка комнаты в коммуналке

В извещении обязательно нужно прописать:

• Стоимость квадратных метров. Здесь важно понимать, что стоимость, в случае отсутствия покупателей, снизить не получится. Если при отказе соседей вы попытаетесь продать квартиру ниже выставленной им цены, сделку могут оспорить.
• Сумма задатка. Обычно, по словам специалистов, это 30-40% от стоимости комнаты.
• Процесс оплаты. Должны быть четко обозначены условия передачи денег: вся сумма сразу либо в рассрочку (в данном случае должны быть прописаны и сроки выплаты).
• Дата, когда собственник обязуется покинуть комнату. Четко рассчитайте время, которое вам потребуется для переезда. Иначе вновь не избежать иска в суд.

Полностью оформив письмо и направив его соседям (убедившись, что они получили его в руки), вы ждете 30 дней. Отказ нужно оформить документально. Лучше обратиться за помощью к нотариусу.

На что стоит обращать внимание при продаже комнаты в коммунальной квартире

Прежде всего, если владелец живет в муниципальной комнате, без оформления приватизации недвижимость продать не получится. Кроме того, закон при продаже жилья в коммуналке наделяет жителей соседних комнат определенными привилегиями перед другими покупателями.  

Как продать комнату в коммуналке

«Если один из собственников вознамерился продать свою комнату, то он должен помнить, что у его соседей есть право преимущественной покупки. Это означает, что продавец должен письменно уведомить остальных собственников о продаже с указанием условий сделки», – подчеркивает юрист Николай Кандиранда.

В письме должны быть указаны:

• цена недвижимости;
• сумма задатка;
• условия оплаты: полностью или, например, в рассрочку;
• срок, когда владелец обязуется съехать. 

Важно! Условия должны быть одинаковы для всех соседей, иначе придется высылать новое уведомление.

Все другие собственники имеют равные права на покупку комнаты. Но продавец сам в праве выбирать того, кто предложит более выгодные условия. Если один из соседей – муниципалитет, тогда перед продажей нужно сообщить и в администрацию. У государственного органа, также, как и у соседей, есть месяц на то, чтобы рассмотреть предложение о покупке.

Если никто из соседей не претендует на покупку, они должны написать отказ. Только после этого продавец может выставлять жилье на продажу сторонним людям.  

Важно! Цена для них не должна быть меньше той, которую продавец предложил другим собственникам. В противном случае жильцы соседних комнат могут подать в суд.  

Если продавец квартиры знает заранее, что у соседей не будет намерений купить его жилье и у владельца нет возможности ждать все 30 дней, тогда можно оформить отказы через нотариуса.  

Как оформляется сделка купли-продажи комнаты в коммунальной квартире 

Прежде всего, нужно подготовить пакет документов. Как правило, он почти ничем не отличается от перечня бумаг при продаже квартиры. Единственное, что у продавца на руках должны быть доказательства того, что все соседи были вовремя уведомлены о продаже комнаты. Кроме этого, для сделки понадобятся:

• паспорта продавца и покупателя;
• договор;
• отказ соседей от покупки, если они действительно отказались;
• технический паспорт;
• документ о праве собственности, сейчас это выписка из ЕГРН;
• справка от коммунальщиков о том, что нет задолженностей;
• согласие супруга, заверенное у нотариуса, если комната – это совместно нажитое имущество;
• свидетельство о рождении и документ из опеки, если один из собственников несовершеннолетний.  

Если владелец – единственный собственник комнаты, тогда после заключения договора можно сразу обращаться в Росреестр или МФЦ для регистрации сделки. Если владельцев несколько, и собственность делится по долям, тогда нужно идти к нотариусу.  

«Также удостоверение сделки нотариусом обязательно в случае, если собственником (либо одним из собственников) комнаты является несовершеннолетний ребенок или лицо, ограниченное в дееспособности. Не избежать визита к нотариусу и в случае продажи комнаты, приобретенной одним из супругов в период брака, так как для сделки потребуется удостоверенное согласие второго супруга», – продолжает Николай Кандиранда.

Трудности при продаже комнаты в коммунальной квартире 

Продавцу и покупателю нужно быть готовым к тому, что сделка может затянуться на неопределенный срок.  

Нужно уведомить всех соседей. Трудности могут появиться уже на первом этапе, когда продавец будет рассылать уведомления. Часто сложно найти других собственников, если они не живут в комнате, а просто владеют ей. В этом случае нужно отправить письмо по последнему адресу проживания соседа, который вы знаете. Либо послать документ по месту нахождения комнаты. Таким образом, продавец снимет с себя ответственность за то, что вовремя не уведомил соседа о продаже. Кроме того, собственником других комнат может являться государство и тогда, для отказа, либо оформления покупки, придется пройти согласование на всех уровнях администрации.

Как проверить, кому принадлежат комнаты в коммунальной квартире 

Установить соседей поможет документ о праве собственности на коммунальную квартиру – это выписка из ЕГРН. В ней указаны все владельцы недвижимости и история владений, а также другая актуальная информация о жилье: залоги, обременения, ограничения на продажу.

Получить отчет на основе выписки можно при помощи сервиса Н.Реестр, указав адрес или кадастровый номер квартиры. Оформление займет не больше 5 минут. 

Внимание! В отчетах, сформированных с 1 марта 2023 года, ФИО собственников объектов недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников. 

Документ направят на электронную почту после оплаты заказа. Его удобно читать даже со смартфона. Не нужно ничего расшифровывать или конвертировать.

Отчетом на основе выписки ЕГРН могут также воспользоваться и покупатели. Если закажут его заранее еще до просмотра комнаты. Таким образом они узнают характеристики квартиры и все обременения, если они есть. И если что-то покупателя не устроит, он может еще до просмотра жилья отказаться от сделки и не потерять ни времени, ни денег.

Соседи мешают сделке. Очень часто жители других комнат могут стараться сорвать продажу комнаты. Например, они не хотят новых жильцов или считают, что стоимость жилья слишком высокая и своими действиями они пытаются ее занизить, чтобы выкупить самим.

Они могут умышленно не пускать покупателей. Затягивать с отказом от покупки и игнорировать уведомления от продавца. В таких случаях продавцу и потенциальным покупателям нужно запастись временем, терпением, чтобы дождаться отказа. А все документы заверять у нотариуса.