Налоговый вычет при покупке квартиры

О том, как получить налоговый вычет при покупке квартиры, стоит подумать задолго до того, как придет пора готовить документы на возврат суммы налога, в том числе и заказать выписку из ЕГРН для налоговой. Тогда получится правильно подготовить и собрать все нужные бумаги без особых усилий.

Что такое налоговый вычет при покупке квартиры

Имущественный вычет — это право гражданина на освобождение от обязанности уплачивать НДФЛ с определенной суммы доходов.

Если налог был уплачен до подачи документов на получение вычета, то денежные средства будут возвращены на личный счет гражданина. Другой способ воспользоваться льготой — получить уведомление от налоговой инспекции об освобождении от уплаты НДФЛ на текущий год в размере суммы понесенных затрат. В таком случае в этом году не придется вообще платить налог до исчерпания пределов суммы уведомления.

Кто имеет право получить имущественный налоговый вычет за покупку квартиры

Право получить перерасчет по налогу имеет любой гражданин, который является плательщиком НДФЛ и ранее не использовал свое право возврата налога. Как следствие, воспользоваться таким правом не смогут лица, которые не платят налог, поскольку у них нет налогооблагаемой базы для перерасчета:

• льготники, полностью освобожденные от налога на доходы физических лиц;
• граждане, не имеющие собственных доходов — например, дети.

Как вернуть налоговый вычет за покупку квартиры с детскими долями

Если одним из собственников квартиры или дома становится ребенок в возрасте до 18 лет, который не может самостоятельно получить имущественный налоговый вычет, то получить вычет в этой части сможет родитель. Доля ребенка в общей собственности включается в затраты родителя по приобретению жилья и уменьшает его налогооблагаемую базу по НДФЛ. Ребенок при этом не утрачивает право вернуть налоговый вычет за покупку квартиры в будущем и сможет воспользоваться им, когда вырастет и купит жилье на свои собственные средства.

То же правило действует в отношении усыновителей, приемных родителей, опекунов и попечителей несовершеннолетних детей.

Получить налоговый вычет за покупку квартиры или дома можно в любом случае, независимо от того, в какой степени будет принадлежать ребенку приобретенная недвижимость:

• доля ребенка в доме или квартире;
• полная собственность ребенка.

Какие затраты принимаются для налогового вычета при покупке квартиры в ипотеку

Размер имущественного вычета складывается из трех основных видов расходов:

1. Оплата квартиры (может включать в себя взносы по договору долевого участия или непосредственную передачу наличных продавцу при покупке на вторичном рынке).
2. Вложения в ремонт и достройку недвижимости — применяется только в случае с вновь построенными зданиями.
3. Проценты по кредиту.

Максимальная сумма вычета ограничена лимитами по сумме и количеству раз использования:

1. Общие расходы на приобретение, достройку и ремонт недвижимости принимаются к вычету в пределах 2 млн руб., при этом пользоваться льготой можно до тех пор, пока не будет исчерпана вся сумма. Если цена первой покупки жилья была ниже, то можно учесть следующую сделку. К сожалению, если впервые гражданин воспользовался такой льготой до 1 января 2014 года, то использовать остаток суммы позднее будет нельзя. Сумма возврата максимально может составить 260 тыс. руб. (2 млн руб. * 13%).  

2. Затраты на выплату процентов по кредиту ограничены величиной 3 млн руб. Получить вычет по процентам можно только один раз в жизни, даже если сумма льготы не выбрана полностью. Максимальная сумма возврата может составить 390 тыс. руб. (3 млн руб. * 13%). 

Максимальные суммы имущественного вычета не складываются между собой — остаток льготы, например, по процентам нельзя учесть для вычета по ремонту квартиры.

Любые расходы, принимаемые для налогового вычета при покупке квартиры в ипотеку, должны быть подтверждены документами об оплате (договор купли-продажи, приходный кассовый ордер, расписка о получении денег). Документы должны явно указывать на целевой характер затрат.

Как вернуть налоговый вычет за покупку квартиры при рефинансировании ипотеки

В случае рефинансирования ипотечного кредита право на получение имущественного вычета в части процентов по кредиту сохраняется, но должны быть соблюдены обязательные условия:

1. Новый заимодавец должен быть именно банком, а не иной финансовой организацией. Для этого нужно отыскать и внимательно прочитать лицензию на осуществление банковской деятельности у нового кредитора.
2. В новом кредитном договоре должно быть четко указано, что деньги выдаются на погашение первого договора ипотеки.

Если, например, дружелюбно настроенный работодатель предоставляет работнику кредит под низкий процент на погашение ипотечного договора, то работник не сможет возместить уплаченные по новому кредитному договору проценты. Работодатель — не банк, рефинансировать займы он не должен.

Вместе с тем, первичный займ на покупку квартиры по месту работы вполне подходит для получения налогового вычета при покупке квартиры, включая выплату процентов.

Как оформить первичные документы для налогового вычета при покупке квартиры

Если правильно подготовлены первичные документы, то составить декларацию и подать пакет документов в налоговую инспекцию несложно. Поэтому нужно уделить особое внимание правильности и полноте заполнения договоров, актов, квитанций, расписок и тому подобного.

Например, для подтверждения права на налоговый вычет при покупке квартиры в кредит в части сумм уплаченных процентов нужно предоставить документы, подтверждающие целевой характер займа. В договоре ипотечной ссуды такое условие соблюдается изначально, а вот при получении кредита по месту работы на этот пункт соглашения нужно обратить особое внимание. В договоре займа обязательно должно быть указано целевое назначение выделяемых средств — на приобретение конкретной квартиры или дома. В противном случае будет очень сложно получить налоговый вычет за покупку квартиры и в части уплаченных процентов за пользование кредитом.

Другой пример оформления документов для имущественного вычета — внимательная проверка качества кассовых документов. При оплате наличными через банкомат периодически встречаются чеки, напечатанные нестойкими чернилами, подверженными выцветанию. Даже при самом аккуратном хранении такие документы к моменту подачи декларации на возмещение НДФЛ полностью выцветают, прочитать их содержание становится невозможно.

Кроме того, право на имущественный вычет предусматривает возможность уменьшить размер уменьшения налогооблагаемого дохода на сумму расходов на достройку приобретенного дома или ремонт в квартире-новостройке. Для этого важно правильно оформить акты закупок материалов или выполнения работ с подрядчиками. Документы должны включать все необходимые реквизиты продавца:

• ФИО,
• данные паспорта,
• адрес места регистрации.

Наконец, оформить налоговый вычет при покупке квартиры можно только с момента перехода жилья в собственность покупателя. Вместе с налоговой декларацией подается выписка из ЕГРН. Отчет на основе выписки из ЕГРН можно заказать на сайте Н.Реестр.

Внимание! В отчетах, сформированных с 1 марта 2023 года, ФИО собственников объектов недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников. 

Стоит отметить, что получить налоговый вычет можно только после уплаты/погашения налога на имущество.