Могут ли за долги забрать квартиру? Как сохранить единственное жилье

Когда у семьи в собственности только одно помещение, где она может жить, оказаться на улице страшно. Особенно если у собственника есть финансовые проблемы. В такие моменты в голове проносятся пугающие мысли: могут ли за долги забрать квартиру и могут ли выселить из единственного жилья.

На первый взгляд, закон на стороне хозяина квартиры, ведь ст.446 ГПК РФ не позволяет продавать единственное жилье за долги. В действительности все несколько иначе. Давайте разбираться, как именно.

Единственное жилье неприкосновенно

Раньше отобрать единственное жилье за долги не могли благодаря имущественному (исполнительскому) иммунитету. Он защищал должника от выселения из квартиры. Собственники зачастую этим злоупотребляли и могли месяцами не возвращать накопившуюся задолженность. В 2021 году появилась судебная практика, которая по-новому разъясняет, могут ли за долги забрать единственное жилье.

В апреле 2022 года Конституционный суд РФ издал постановление №15-П с новыми разъяснением того, могут ли за долги забрать единственное жилье. Поводом послужила жалоба истца Ивана Ревкова. Ему более 20 лет не удавалось вернуть 772,5 тысячи рублей, которые он одолжил своей знакомой. Иск Ивана Ревкова о взыскании задолженности удовлетворили, однако до 2018 года деньги так и не вернули. После индексации сумма задолженности выросла до 4,5 миллиона рублей, и должница решила признать себя банкротом, чтобы уже не выплачивать средства.

Иван Ревков потребовал через суд, чтобы квартиру должницы площадью 110,3 квадратных метра включили в перечень имущества, подлежащего продаже в счет погашения задолженности. Однако суды всех инстанций, ссылаясь на действие имущественного иммунитета, отказались дать разрешение на продажу единственного жилья за долги. Конституционный суд решил иначе, указав, что все-таки за долги можно выселить из квартиры собственника, даже если это его единственное жилье. Этот кейс, вероятно, изменит судебную практику по таким делам, поэтому важно знать, могут ли за долги забрать единственное жилье и как это происходит.

Единственное жилье: признаки и виды

Чтобы ответить на вопрос «Могут ли выселить из единственного жилья?», сначала нужно разобраться, какие признаки есть у таких объектов недвижимости. К признакам единственного жилья дебитора можно отнести:

• принадлежность объекта недвижимости к жилым помещениям;
• пригодность помещения для жизни в нем;
• должник является собственником жилья;
• собственник не владеет объектами недвижимости, которые пригодны для проживания, включая доли.

Судя по признакам, единственным жильем может являться не только квартира. К видам единственного жилья также относятся:

• дома;
• отдельная зарегистрированная комната;
• доли в квартирах и домах.

Важно! Единственным жильем не считаются дачи, склады, гаражи и апартаменты.

За какие долги могут отобрать квартиру?

Отобрать квартиру за долги могут только по законному решению суда. Закон позволяет выселить из квартиры собственника, если:

• недвижимость является предметом ипотеки и находится в залоге у банка;
• есть долги за ЖКУ;
• существуют просрочки по алиментам;
• владелец задолжал по кредитам.

При этом говорить о выселении из квартиры собственника рано, если величина долга менее 5% от стоимости недвижимости и просрочка не более трех месяцев.

Могут ли забрать квартиру за долги по коммуналке у собственника?

В отличие от нанимателей выселить из квартиры собственника практически невозможно. Как правило, суды заставляют дебитора погасить долг. Решение передают судебным приставам, и они обычно списывают деньги со счетов.

Если нет денег на счетах, самое время задуматься о том, могут ли за долги забрать квартиру. Могут, но с условием: она не является единственным жильем. Кроме того, существует такая мера, как арест. Арест не предполагает выселения из квартиры. Собственник и его дети смогут и дальше жить в квартире, но в случае ареста владелец недвижимости лишается возможности ей распоряжаться. Квартиру нельзя будет продать, обменять, заложить или сдать в аренду.

Как проверить квартиру на арест

Арест квартиры лишает возможности свободно распоряжаться своей собственностью, поэтому важно держать руку на пульсе перед покупкой или продажей недвижимости. Это одна из 5 причин проверить недвижимость на арест.

Чтобы понять, могли ли наложить арест на единственное жилье или другие объекты недвижимости, удобнее всего воспользоваться сервисом Н.Реестр. Достаточно знать адрес или кадастровый номер объекта недвижимости. Если квартира или дом окажутся в обременении, то на электронную почту придет информация о том, в чью пользу арестован объект недвижимости (например, банка или иного кредитора).

Как забирают квартиру за долги: порядок действий

Порядок действий, с которого начинается выселение из квартиры собственника за долги:

1. Могут ли за долги забрать квартиру, решает суд;
2. В случае положительного решения исполнительный лист передают судебным приставам;
3. Приставы, скорее всего, предложат погасить долг и дадут на это несколько дней;
4. Затем приставы спишут деньги со всех имеющихся счетов должника;
5. Если денег не хватит, квартиру выставят на торги, где Росимущество или его подрядчик продадут объект недвижимости;
6. Реализованные с продажи средства пойдут в счет погашения долга.

Если долг меньше стоимости жилья?

Когда размер долга меньше стоимости жилья, после реализации недвижимости остаток вернут бывшему собственнику. При этом сначала часть денег с продажи единственного жилья за долги и не только пойдут на погашение долга и издержек.

Могут ли за долги забрать единственное жилье?

По закону выселить собственника из единственного жилья за долги могут только, если оно в ипотеке и находится в залоге. За просрочки по кредитам, алиментам и другим обязательным платежам выселить из квартиры собственника не получится. Имущественный иммунитет надежно охраняет единственное жилье от посягательств кредиторов, если оно оформлено в собственность. 

Однако надо помнить, что в 2021 году появились новые обстоятельства, ограничивающие действие имущественного иммунитета в отношении единственного жилья. Рассматривая кейс Ивана Ревкова, Конституционный суд пришел к выводу, что должен соблюдаться баланс интересов должника и кредитора. Особенно если должник злоупотребляет своим правом. Например, приобрел свой первый объект недвижимости, несмотря на наличие долгов. Или занимает большое по площади элитное жилье, хотя месяцами не отдает деньги кредиторам. Благодаря этому кейсу судебная практика сегодня позволяет отбирать единственное жилье за долги, если после выселения из квартиры собственник не останется совсем без жилья. 

«Если рыночная стоимость недвижимости сопоставима или существенно превышает размер долга, то после оценочных процедур суд может отказать должнику в применении исполнительского иммунитета. Безусловно, конституционное право на жилище будет соблюдаться, и выселенный из квартиры собственник получит взамен другое жилье в пределах муниципального образования, где он сейчас проживает. Ориентиром для оценки площади недвижимости будут служить нормы предоставления жилья на условиях социального найма, действующие в этом муниципалитете», – отмечает юрист Виталий Сухов, руководитель юридический компании «Сухов и партнеры».

То есть в случае изъятия единственного жилья за долги, взамен удастся получить какой-то альтернативный вариант недвижимости, пусть и меньше по площади или дешевле по стоимости. Допустим, в другом районе подальше от центра. 

При этом окончательный ответ на вопрос «Могут ли за долги забрать единственное жилье?» такой: нет, по закону у собственника забрать единственное жилье за долги по кредитам или коммуналке не могут. Но надо помнить про новую судебную практику. В отдельных случаях она позволяет переселить должника в жилье попроще.

Может ли суд забрать единственное жилье за долги перед банком?

Если собственник допустил просрочки по кредитам, стоит задуматься о том, не могут ли за долги забрать квартиру. Банк вправе забрать единственное жилье за долги по ипотеке. С другими кредитами дело обстоит иначе. Несмотря на изменение судебной практики, до продажи единственного жилья за долги перед банком, скорее всего, не дойдет. Даже за многомиллионные просрочки платежей сначала посмотрят на счета и другое имущество должника или арестуют имущество.

Могут ли за долги забрать единственное жилье, если оно в ипотеке?

Закон защищает банки от риска невыплаты ипотеки. Один из механизмов − взыскать с должника заложенное имущество. Даже если это единственное жилье и в семье есть ребенок. Статус и семейное положение должника роли не играют. Детей могут выселить из их единственного жилья за долги родителей по ипотеке. И вместе с ними родственников с инвалидностью, недееспособных и пожилых.

Наличие в семье инвалидов или несовершеннолетних детей позволяет лишь отсрочить продажу единственного жилья за долги и выселение из квартиры. Собственник вправе указать, что эти обстоятельства, его болезнь или потеря заработка послужили уважительной причиной для неуплаты долга. Отсрочка позволит до года оставаться в квартире (ст.54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). За это время можно попытаться сохранить жилье в собственности.

«В ситуации с ипотекой имущественный иммунитет не работает. Это четко указано в процессуальном законодательстве, поэтому по таким делам суд юридически обоснованно на стороне банка-кредитора. Даже если стоит вопрос об изъятии единственного жилья за долги. Такие обстоятельства, как малолетние дети, болезнь или увольнение, могут учитываться, но не препятствуют продаже заложенной недвижимости. Если до суда с банком договориться не удалось, то нужно хотя бы попытаться выиграть время и отсрочить реализацию имущества», – поясняет эксперт Виталий Сухов.

То есть окончательный ответ на вопрос «Могут ли за долги забрать единственное жилье, если оно в ипотеке?» такой: да, могут. Это относится ко всем квартирам, которые находятся в залоге у банка (по ФЗ №102 «Об ипотеке»). Допустим, вы взяли ипотеку и приобретенную квартиру оформили в залог. Если нет возможности платить по кредиту, банк вправе забрать единственное жилье за долги. Квартиру продадут, а вырученные средства направят на погашение кредита.

Могут ли забрать ипотечную квартиру за долги в другом банке?

Не стоит беспокоиться по поводу того, может ли за долги забрать квартиру сторонний банк. Изъять ипотечную квартиру вправе только тот банк, в котором оформлен кредит на нее. Пока на жилье обременение в виде ипотеки, никакая другая организация забрать его не в состоянии. Обременение снимут только тогда, когда ипотеку полностью погасят.

Проверить наличие обременения можно в пункте «Ограничение прав и обременения» выписки из ЕГРН. Отчет на основе выписки удобно заказать онлайн с помощью сервиса Н.Реестр.

Внимание! В отчетах, сформированных с 1 марта 2023 года, ФИО собственников объектов недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников. 

В каких случаях ипотечную квартиру не могут забрать за долги?

Иногда приставы не могут за долги забрать квартиру, даже когда оформлена ипотека. Как правило, взыскать заложенное жилье можно только, если заемщик просрочил 4-5 ежемесячных платежей. Напомним, что не имеют права забрать ипотечную квартиру, в случае если:

• долг меньше 5% от стоимости ипотеки;
• просрочка не больше 3 месяцев.

Заберут ли единственное жилье при банкротстве физлица?

Ответ на вопрос «Могут ли за долги забрать единственное жилье при банкротстве физлица?» скорее отрицательный. Ст.446 ГК РФ предполагает, что забрать единственное жилье за долги можно только, если оно в залоге. Соответственно, если при получении кредита квартиру не отдали в залог, забрать ее при банкротстве затруднительно. Риск есть только в том случае, если банкрот – мошенник или злоупотребляет своим правом на имущественный иммунитет. Например, когда человек набрал займов и кредитов, а потом купил дорогую квартиру.

Кроме того, есть шанс сохранить залоговую квартиру при банкротстве. Постановление №48 Пленума Верховного суда от 25 декабря 2018 года уточняет такой случай:

• Банк, у которого единственное жилье в залоге, не предъявил требования к банкроту в установленный срок, а суд не восстановил это время. При этом должник освобожден от дальнейшего исполнения обязательств.

Таким образом, выселение из квартиры собственника – индивидуальный вопрос. С одной стороны, есть закон, который накладывает ограничения на изъятие единственного жилья. С другой стороны, существует судебная практика, которая эти ограничения снимает. Поэтому каждый конкретный случай требует детального рассмотрения.