Как купить долю в квартире

Недвижимостью, например, квартирой, имеет право владеть один человек либо несколько лиц сразу. Индивидуальная собственность означает единоличное владение. Если количество собственников квартиры два и более, тип владения недвижимостью меняется с индивидуальной на общую собственность. В понятии «общая собственность» выделяют две разновидности: совместную и долевую. Возможность полноправно распоряжаться недвижимостью напрямую зависит от типа собственности.

Общая долевая собственность в России довольно распространена. Доли выделяют детям при покупке квартиры на маткапитал, дарят, передают в наследство или покупают, если нет возможности приобрести жилье целиком. Поэтому полезно знать, как купить долю в квартире и документально зафиксировать свои права на нее.

Что такое общая долевая собственность на квартиру?

Понятие «общая собственность» подразделяется на два вида: совместная собственность и долевая. Определение долей в квартире и их фиксация в документах является первостепенным отличием между двумя видами общей собственности.

Общая совместная собственность предполагает, что все владельцы квартиры обладают равными правами на нее, она равнозначно им принадлежит, и помещение не делится на доли. Яркий пример этому – квартира, купленная после официальной регистрации отношений (когда другие условия не предполагает брачный договор). Если по желанию супругов в квартире будут определены и выделены доли каждому из них, это означает изменение собственности с совместной на общую долевую. Имущество в этом случае уже будет во владении у нескольких лиц. Размеры долей – равнозначные или нет – фиксируются в правоустанавливающих документах.

Что нужно знать о долевой собственности

Ситуации, при которых возникает долевая собственность в квартире, различны. К ним относятся: покупка, наследование, получение имущества по дарственной, приватизация и так далее. При долевом владении квартирой продать свою долю в ней можно только с согласия других собственников. При этом у них есть преимущественное право покупки. Размер долей собственников в данном случае не имеет значения. Однако, если вы захотели оформить дарственную на свою долю в квартире либо завещать ее, то сделать это можно без согласия остальных владельцев долей.

Ситуации с долевой собственностью бывают сложными и приводят к конфликтам. Например, если долями владеют бывшие супруги, наследники, находящиеся между собой в плохих отношениях, просто незнакомые друг другу люди. Еще один вариант – владение долями в «резиновых» квартирах. Доли в них могут принадлежать очень большому количеству людей. Как правило, они приобретают микродоли ради прописки или в мошеннических целях. Чтобы на законодательном уровне решить проблему «резиновых» квартир, с сентября 2022 года в России стал действовать закон, запрещающий выделение долей в квартире менее 6 м² на человека. Но ситуаций с наследством, приватизацией и покупкой квартир с участием материнского капитала закон не касается.

Как определяется доля?

Доли в квартире по умолчанию всем собственникам выделяются равные. Так бывает при приватизации, если никто из будущих владельцев не высказался против и не озвучил свои пожелания по данному вопросу. В итоге получается следующее: количество собственников равно количеству выделенных долей. Впрочем, данное соотношение может быть изменено. При одновременной покупке или приватизации собственники могут сами решить, как оформить доли в квартире, и договориться между собой. В этом случае доли фиксируют в соглашении, которое заверяется у нотариуса. Если мирно договорится не удается, то вопрос с выделением долей решается только в суде.

Общая долевая собственность также возникает из общей совместной собственности при разводе. Если споры и разногласия между супругами отсутствуют, разделение квартиры происходит по умолчанию: каждому из супругов по половине. При спорных моментах вопрос определения долей решается в суде. Это касается и тех ситуаций, когда доли определены изначально. Один из таких случаев рассмотрел в октябре 2022 года Верховный суд. Несмотря на то, что доли были у всех членов семьи, у супругов возник спор. Жена настаивала на том, чтобы оставить за собой и детьми долю мужа в 4,45 м². Муж был против даже при условии компенсации. С ним согласился и кассационный суд, так как эта доля была единственным его жильем. Однако Верховный суд отправил дело на дальнейшее рассмотрение, потому для жены и детей квартира – также единственное жилье. Женщине пришлось съехать с квартиры, так как туда заехал бывший супруг.

Если же был оформлен брачный договор, то выделение долей осуществляется согласно условиям договора. Документ можно составить как перед вступлением в брак, так и после.

В случаях приобретения квартиры с привлечением маткапитала обязательно должно быть выполнено важное условие – выделение долей детям. Кроме этого, собственниками долей должны стать все члены семьи, если семья зарегистрирована официально. Законом не определены конкретные размеры доли, которые родители должны выделить ребенку. Данное решение родители принимают самостоятельно. Чаще всего в квартире выделяются равные доли детям и каждому из родителей. Также выделение долей может проводиться пропорционально тому размеру материнского капитала, который использовался для приобретения квартиры.

Закон определяет реальную долю (в натуре). Например, изолированную комнату площадью 15 м² в квартире. А также долю идеальную, то есть ту, которую невозможно увидеть в натуральном виде, часть от целого. Допустим, четверть квартиры. Как показывает практика, реальные доли выделяются нечасто. В основном распространены доли, определенные как части от целого.

Краткая инструкция по покупке доли:

1. Заказать выписку из ЕГРН. В выписке вы увидите количество собственников квартиры и размер доли каждого из них в ней.
2. Запросить у продавца письменный отказ остальных собственников долей от выкупа продаваемой доли. У вас должно быть подтверждение, что остальные владельцы не хотят купить долю в квартире и отказались от своего преимущественного права на ее покупку.
3. Оформить договор купли-продажи и заверить его у нотариуса.
4. Оплатить сбор (госпошлину), чтобы зарегистрировать свои права на долю в квартире.
5. В Росреестре зарегистрировать следующие документы: заявление, договор купли-продажи, уведомление других владельцев долей о продаже, отказы собственников долей от покупки.
6. Получить свежую выписку из ЕГРН, согласно которой уже вы являетесь новым собственником доли.

Какие документы проверить:

Прежде чем, купить долю в квартире, обязательно проверьте у продавца доли следующие документы:

• Паспорт продавца. Нередки случаи, когда купля-продажа проходит по поддельным либо недействительным документам.
• Выписка из ЕГРН. Отчет на основе выписки можно самостоятельно быстро и просто заказать на сайте Н.Реестр. Для получения отчета необходимо в поисковой строке вписать либо полный адрес объекта недвижимости, либо его кадастровый номер. В отчете будут отражены не только собственники недвижимости и их доли, но и обременения, которые ограничивают продажу. Например, залог на квартиру в банке или арест.

Внимание! В отчетах, сформированных с 1 марта 2023 года, ФИО собственников объектов недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников. 

• Документ, на основании которого возникло право собственности. Из него вы узнаете, как была приобретена недвижимость. Исходя из этого, дальше вы сможете решать, какие документы потребуются дополнительно.
• Уведомление других собственников недвижимости и их отказы. По закону владельцы жилья имеют первоочередное право на покупку доли. Если они против, оформить сделку купли-продажи запрещено. Продавец доли обязан их уведомить, а у них, в свою очередь, есть 30 дней на раздумье и ответ. Надежнее всего, если отказы других собственников от покупки доли в квартире будут оформлены через нотариуса. Это обезопасит вас от возможной подделки документов и ситуаций, когда продавец доли находится в сговоре с сособственниками для получения выгоды.
• Справка о долгах за коммуналку. Ее можно получить в УК или ТСЖ. Отсутствие долгов гарантирует, что в квартире, к примеру, внезапно не отключат свет за неуплату. Обычно долги за жилищно-коммунальные услуги должны быть погашены продавцом доли до подписания акта приема-передачи. Также есть возможность включить сумму задолженности в стоимость доли, если у продавца нет средств погасить долг.
• Согласие мужа или жены на продажу, заверенное у нотариуса, если продавец приобрел долю в браке.
• Разрешение органов опеки, если продается доля ребенка младше 18 лет.

Дополнительно вы также можете проверить, заведены ли на продавца доли судебные дела, находится ли он в стадии банкротства.

Риски при покупке доли:

• Продажа доли как отдельного жилья. Особенно эта схема применяется мошенниками при продаже долей в небольших квартирах. Например, одну просторную однушку или двушку делят на несколько, разводят инженерные коммуникации, выделяя «мокрые» зоны», и предлагают купить долю в квартире, как студию. Обычно доли под видом отдельной квартиры продают на первых этажах жилых домов с пометкой: ипотека либо покупка за счет средств материнского капитала невозможна. Все потому, что банк будет проверять документы и вскроет аферу. Не попасться на уловки мошенников поможет выписка из ЕГРН, документ-основание права собственности, а также уточнение планировки аналогичных квартир в доме.
• Отсутствие согласия других собственников на продажу доли. Если выяснится, что другие собственники долей были против, они легко смогут аннулировать сделку через суд. Чтобы не попасть в такую ситуацию, покупайте долю через надежного нотариуса. Он должен проверить весь пакет документов и отследить юридически важные моменты.
• Сговор собственников. Бывает так, что владельцы желают нажиться на продаже. Тогда они подделывают извещения и отказы от покупки доли в квартире, а потом переводят ее на себя путем обращения в суд. Другой вариант: после вашего заселения в квартиру доброжелательные соседи делают все, чтобы вы съехали. В таком случае зачастую новый собственник доли не выдерживает напора и неадекватного поведения новоиспеченных соседей и перепродает свою долю им по значительно меньшей стоимости.

Прежде чем купить долю в квартире, обязательно уделите внимание проверке документов продавца. Ведь, как и при любых других сделках с недвижимостью, покупка доли в квартире таит в себе подводные камни. Чтобы успешно завершить сделку и не попасть в руки мошенников, рекомендуем привлекать к ее оформлению проверенных юристов, нотариусов, риэлторов. Тогда вопрос, как купить долю в квартире, будет решен быстро и грамотно.