Ипотека на долю в квартире

Покупка доли в квартире только на первый взгляд кажется беспроблемной и выгодной. На деле все выходит иначе. Общая долевая собственность накладывает ряд ограничений на покупку. Если недвижимость хотят купить в ипотеку, к сделке добавляются требования банка.

Мы подготовили материал, в котором расскажем, можно ли взять долю квартиры в ипотеку, как это происходит и какие есть нюансы и ограничения.

Можно ли купить долю квартиры в ипотеку

Долевая покупка квартиры через ипотеку возможна только на вторичном рынке недвижимости, при этом квартира не должна находиться в залоге и располагаться в аварийном и подлежащем сносу доме. Рассчитывать на долевую собственность в новостройках или в многоквартирных домах, находящихся в стадии строительства, не стоит. В таких домах ипотека на выкуп доли в квартире невозможна. В новостройках, когда дом еще не сдан, покупатель приобретает квартиру целиком по зарегистрированному договору долевого участия. Это будет доля в строящемся доме, так как квартиры по сути еще нет и делить там нечего.

Что нужно знать о долевой собственности

Покупка части квартиры в ипотеку во вторичке доступна в трех случаях:

1. Приобретение доли, когда у заемщика нет никаких прав на конкретную недвижимость;
2. Выкуп доли в квартире вдобавок к тому, что уже есть, для расширения жилой площади;
3. Выкуп оставшейся доли с целью быть единственным собственником целой квартиры.

Ипотека на долю в квартире кредитными организациями выдается не слишком охотно, так как в большинстве случаев это невыгодно банку. Часть квартиры в залоге менее ликвидна, чем жилье целиком, и, если у заемщика накопились большие долги по кредиту, долю будет труднее продать. Уйдет много времени на поиски покупателя либо он просто не найдется.

Как оформить ипотеку на долю в квартире

Ипотека на долю в квартире мало чем отличается от стандартной ипотеки. Разница здесь будет в:

• увеличенной частоте отказов банков, о которых мы уже предупредили выше;
• высокой стоимости ипотеки (кредитным организациям каким-то образом необходимо оправдать низкую ликвидность объекта);
• предмете залога (оформить часть помещения в залог невозможно, поэтому банки предлагают два варианта: передать в залог целиком всю квартиру вместе с приобретаемой долей в ней, но с согласия всех остальных собственников, либо предложить банку для залога другую недвижимость, оформленную на заемщика или на созаемщика);
• наличии согласия других собственников недвижимости.

Купить долю в квартире в ипотеку можно в семь шагов.

Шаг 1. Убедиться в отказе других собственников от доли

Посмотреть количество собственников и размер долей можно в выписке или отчете из ЕГРН. Так будет понятно, сколько владельцев имеет преимущественное право покупки доли и есть ли среди них несовершеннолетние дети. Заказать отчет на основе выписки срочно поможет сервис Н.Реестр. Он предоставляет быстрые сведения о квартирах, домах и земельных участках на основании данных из ЕГРН. Однако, чтобы увидеть имена собственников в таком отчете, понадобится открыть сведения в Росреестре. Это связано с новыми правилами выдачи выписок из ЕГРН, вступившими в силу 1 марта 2023 года.

Внимание! В отчетах, сформированных с 1 марта 2023 года, ФИО собственников объектов недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников. 

Отказ собственников от покупки доли надо получить еще до обращения в банк. Он может быть зафиксирован как в нотариальном виде, так и с помощью письма в их адрес. Если в течение месяца после получения письма от продавца собственники не сообщат о желании приобрести долю, ответ на вопрос, можно ли купить долю квартиры в ипотеку, очевиден. Можно. Дальше необходимо обратиться в банк.

Шаг 2. Получить одобрение банка

Ипотека на долю в квартире согласуется с банком. Заемщик должен доказать, что он является надежным клиентом. Для этого необходимо подать заявку с:

• паспортом;
• СНИЛС;
• справкой по форме 2-НДФЛ;
• заверенной копией трудовой книжки.

Также банку могут понадобиться иные документы, которые подтверждают платежеспособность заемщика.

Шаг 3. Собрать документы на покупку доли

После того, как банк дал одобрение, необходимо собрать остальные документы для ипотеки на долю в квартире. К основным бумагам относятся:

• паспорт владельца доли;
• отказ собственников от приобретения доли в квартире;
• справка из БТИ;
• технический паспорт;
• оценка недвижимости (оценке в рамках рыночной стоимости подлежит как весь объект, так и каждая его доля);
• выписка из ЕГРН. Ее можно заказать на сайте или в отделении Росреестра, на портале Госуслуг или в МФЦ.

Если продавец приобрел долю в браке, понадобится согласие второго супруга на сделку. Кроме того, если собственником является несовершеннолетний, придется получить разрешение органов опеки.

Шаг 4. Выбрать недвижимость для залога и застраховать ее

Любой кредит на жилье, в том числе ипотека на долю в квартире, выдается исключительно под залог недвижимости.

Первый вариант, как мы уже писали ранее, предполагает, что в качестве залога должна выступать вся квартира в целом, а не только кредитуемая доля. То есть все собственники должны оформить свои доли в залог до момента выдачи ипотечного кредита покупателю. Только после этого покупатель может подписать договор ипотеки доли квартиры, и кредит будет выдан банком. Тогда после заключения договора купли-продажи в выписке из ЕГРН на данную квартиру можно увидеть запись по обременению – «ипотека в силу закона».

Второй вариант – передача в залог банку другой недвижимости заемщика либо созаемщика. В таком случае квартира, в которой покупают долю, будет без обременения.

Ипотека на долю в квартире предполагает страхование залога, который предоставляется банку. Если в залог передана вся квартира, в которой приобретается доля, то страховка оформляется на весь объект недвижимости, а не только на долю. Если в залоге у банка другая недвижимость, то страхуется она, а квартира с кредитуемой долей страховке не подлежит.

Шаг 5. Составить договор купли-продажи и получить ипотеку

Купить долю в квартире в ипотеку можно только с заверенным у нотариуса договором. Далее нотариус передает документы в Росреестр для регистрации, срок которой составляет 10 дней. После этого договор со всеми документами можно подавать в банк.

Шаг 6. Оплатить покупку и зарегистрировать права

Заемщик оформляет перевод средств продавцу за покупку доли в квартире через банк и регистрирует права на долю. Удобнее всего сделать это через тот же ипотечный банк или в МФЦ. После этого покупатель-заемщик получает выписку из ЕГРН, в которой уже он указан собственником доли.

Шаг 7. Оформить налоговый вычет

Есть доля в квартире в ипотеку, можно ли получить налоговый вычет? Ответ на этот вопрос однозначный – да. Согласно ст. 220 Налогового кодекса, налоговый имущественный вычет имеет право получить каждый гражданин, который купил недвижимость либо долю в ней, независимо от того, как она приобреталась: за наличные либо с привлечением ипотеки. Данный вычет гражданин имеет право получить один раз.

Ипотека на долю в квартире предполагает возможность получения налогового вычета в размере 13%:

1. на стоимость купленного жилья (лимит исчисления вычета – 2 млн рублей);
2. на сумму выплаченных по ипотеке процентов (лимит исчисления вычета – 3 млн рублей).

При этом максимальная сумма налога, который может быть возмещен по вышеуказанным пунктам, составляет до 650 тысяч рублей, 260 тысяч из которых – за покупку квартиры и 390 тысяч – за выплаченные проценты по ипотечному кредиту.

В случае, если стоимость доли в квартире меньше 2 млн рублей, расчет налогового вычета будет производиться, исходя из ее цены, а остаток вычета можно будет в будущем использовать для приобретения другой квартиры. Однако вычет на сумму процентов, уплаченных по ипотеке, можно использовать только один раз и только по одному объекту недвижимости.