Аварийный дом: как получить статус и попасть в программу расселения

В настоящее время система ЖКХ насчитывает в России более 50 тысяч многоквартирных домов, признанных аварийными. Чтобы изменить ситуацию в лучшую сторону, осенью 2022 года Правительство РФ обновило программу переселения и добавило в нее «свежие» аварийные многоэтажки.

В нашем материале расскажем, что такое аварийное жилье и как попасть в программу расселения.

Что такое ветхое и аварийное жилье

Аварийный дом – это здание с полностью или частично разрушенными фундаментом, крышей, несущими стенами и прочими основными конструкциями. Безусловно, подобные строения представляют собой угрозу для проживающих. Чем больше степень разрушений и изношенности дома, тем выше риск получить те или иные травмы. При этом повреждения самих конструкций могут достигать от 50% до 90% общей совокупной площади.

Ветхое жилье – это объекты недвижимости с поврежденными элементами, однако сохранившие прочный фундамент, несущие стены и крышу. При всей иллюзорной стабильности дома проживание в нем является весьма сомнительным. Существует специальный классификатор ветхости жилья. Для домов, построенных из камня, допустимый процент износа – 70%. Для домов, выполненных из дерева, – свыше 65%. Эта цифра касается также деревянных мансард.  

Отличия аварийного жилья от ветхого заключаются не только в трактовках. Для наглядности составим сравнительную таблицу и детальнее разберемся в чем же все-таки разница.

В отличие от аварийного жилья ветхие дома включают в программы реконструкции и капитального ремонта. Считается, что их еще можно привести в порядок и продлить зданиям жизнь. По этой же причине собственникам квартир в ветхих домах не предоставляют новую жилплощадь. Такое возможно лишь на время капремонта.

Если же дом признан аварийным, капитальный ремонт ему не поможет. Крыша, стены и фундамент рискуют обвалиться в любой момент. Это крайне опасно для жильцов. Собственникам аварийного жилья положено другое взамен. Причем как в новостройках, так и на вторичном рынке. Вместо расселения жильцы могут претендовать на компенсацию, рассчитанную на основе рыночной стоимости объекта. Сюда также входят расходы на переезд и другие траты собственника.

Еще один момент – приватизация. Для ветхого жилья она не запрещена, однако может потребовать детального согласования. А вот квартиру или комнату в аварийном доме приватизировать нельзя. При этом купить или продать жилье можно. Но покупателю не удастся взять ипотеку или использовать материнский капитал. Банки откажут в жилищном кредите, если дом признан аварийным.

Как понять, что дом признан аварийным

Вся информация об аварийных домах включена в единый всероссийский реестр. Существует три способа узнать статус признания дома аварийным.  

Способ 1. Запросить информацию на сайте ГИС ЖКХ.

Для этого необходимо открыть сайт государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства и указать адрес дома. Все поля заполнять необязательно, система отобразит статус по субъекту РФ, городу, населенному пункту, улице и номеру здания. После ввода адресных данных необходимо нажать кнопку «Найти».

В случае признания дома аварийным в строке поиска «Состояние» отобразится статус «Аварийный» и объект недвижимости будет окрашен в красный.

Способ 2. С помощью сайта «Реформа ЖКХ».

На данной площадке собрана подробная информация обо всех аварийных объектах недвижимости. Во вкладке «Расселение аварийного жилья» также необходимо ввести адрес здания. Адрес следует указывать без всяких сокращений («г.», «д.», «ул.»), система автоматически распознает данные, если дом внесен в реестр. После отображения нужного объекта появится информация о сроках признания объекта аварийным, планируемом переселении, а также общей степени износа и дефектах всех конструкций здания. Если нажать на строку «Документы» в левом нижнем углу, то отобразятся заключения комиссии и решение местных властей о признании жилья аварийным.

Способ 3. Запросить информацию у администрации населенного пункта.

Аварийные дома находятся на балансе муниципалитета. Поэтому вся информация о них должна быть у местных властей. Как вариант, можно написать обращение в администрацию города и уточнить информацию.

Кроме того, в начале февраля 2022 года было принято нововведение: включать особый статус «Аварийное жилье» в выписку из ЕГРН. Это должно помочь покупателям аварийного жилья уберечь себя от проблем. Тем более, что новым обладателям квартир в аварийных домах с 2019 года не предоставляют жилье взамен (ст. 32 ЖК РФ). В действительности же в выписке из ЕГРН не всегда можно найти информацию об аварийности дома. Так бывает, если местные власти не подали ее в Росреестр.

Однако вы можете проверить эти данные и заказать отчет на основе выписки на сайте Н.Реестр. Вся процедура проходит онлайн за 5 минут. Достаточно просто указать номер телефона и e-mail для получения нужной бумаги. После оплаты заказа отчет о недвижимости придет на вашу электронную почту.

Внимание! В отчетах, сформированных с 1 марта 2023 года, ФИО собственников объектов недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников. 

Как признать дом аварийным

Признать дом аварийным можно только после заключения специальной комиссии. Как правило, в ее состав входят эксперты Роспотребнадзора, уполномоченные пожарной и жилищной инспекций. Для того, чтобы запустить процесс признания дома аварийным, необходимо:

• подготовить список повреждений дома, обязательно включив в него описание текущего состояния фундамента, несущих стен и крыши. Неоспоримым плюсом является не только письменная фиксация дефектов, но и запись видео, а также фото.
• направить весь перечень недостатков дома, фото- и видеоподтверждения в региональную жилищную инспекцию и муниципалитет с просьбой сформировать специальную комиссию, провести обследование и по результатам признать дом аварийным.
• получить ответ из уполномоченных ведомств. Как правило, проверка документов и сама экспертиза длится 30 календарных дней с момента регистрации заявления.

Если комиссия признает дом аварийным, то всех жильцов включат в программу расселения, а информация о текущем статусе объекта появится в едином всероссийском реестре.  

Как работает переселение из аварийного жилья

В России в 2019 году стартовал нацпроект «Жилье и городская среда», в рамках которого обитатели аварийных домов переселяют в благоустроенные квадратные метры. Финансирование программы осуществляется из нескольких источников, в том числе и за счет средств федерального бюджета. В общей сложности по стране сейчас более 9 млн квадратных метров признаны аварийными.

Все расселение осуществляется в порядке очереди и в приоритете оказываются те дома, где существует наибольшая вероятность обрушения конструкции. Следовательно, если фундамент вашего дома дал трещину, а несущие стены покосились, то вы вправе потребовать переселение из аварийного жилья в первую очередь. Реализация данного нацпроекта запланирована до 2025 года включительно.

Согласно условиям нацпроекта, переселение осуществляется в несколько этапов:

1. Регистрация заявления и подтверждающих документов с просьбой о переселении в межведомственной комиссии.
2. Официальный ответ о признании дома аварийным вместе с принятым решением о переселении.
3. Добавление адреса объекта в единый реестр аварийного жилья и автоматическое включение в программу расселения.
4. Уведомление об изъятии аварийного объекта недвижимости и варианты соглашений о материальной компенсации или полном переселении.
5. Согласование вариантов и подписание наиболее приемлемого для всех сторон. Законом отведено 90 дней на то, чтобы администрация и жильцы аварийного дома достигли договоренностей;
6. Переселение в благоустроенную жилплощадь с подписанием акта;
7. Оформление права собственности в Росреестре или подписание договора о временном социальном найме. Кроме того, на этом этапе также возможна полная денежная компенсация за изъятые авариные квадратные метры.

Куда переселяют из аварийного дома

Все собственники могут получить два варианта компенсации за аварийные метры. В первом случае это может быть единовременное денежное возмещение, согласно рыночной стоимости жилья. Оценка производится независимой экспертной комиссией. Однако не всегда полученных средств достаточно для покупки аналогичной по площади квартиры.

Во втором случае собственника могут переселить из аварийного жилья. Оба варианта обсуждаются с владельцами. При расхождениях возможен комбинированный вариант. Например, когда переселенцы получают новую квартиру, меньшую по площади и количеству комнат, чем была до этого, но администрация выплачивает денежную компенсацию за несоответствие по метражу.

Вместе с тем, новое жилье взамен старого обязательно должно иметь все инженерные коммуникации, кухню с рабочей плитой. Расположение нового дома должно полностью соответствовать ожиданиям владельца. Если соглашение не достигнуто или будет нарушено одно из его условий, то стороны вправе обжаловать договор в судебном порядке.

Сколько составляет выкупная стоимость

Денежная компенсация за аварийное жилье рассчитывается по ст. 32 ЖК РФ. Данная статья регламентирует расчет выкупной стоимости аварийного дома. Вся сумма складывается из рыночной стоимости жилья после оценки независимым экспертом. Сюда прибавляются стоимости доли в общем имуществе, в праве на земельный участок и все сопутствующие затраты собственника, включая расходы на переезд.

Иногда возникают ситуации, когда собственник, чей дом признан аварийным, не согласен с независимой оценкой. В таком случае он может требовать повторную экспертизу. Если повторная экспертиза также не приведет к согласию, вопрос решит суд. Он может в принудительном порядке обязать администрацию перевести денежные средства на нотариальный депозит.

Сколько времени займет переселение из аварийного дома

Всех проживающих в аварийном доме после добавления в программу расселения выстраивают в очередь. При распределении мест в очереди сначала власти стараются освободить дома с 90-100% изношенностью фундамента. Ориентировочные даты переселения можно найти на сайте «Реформа ЖКХ». Если на сайте не будет актуальных сведений, то жильцы дома, попавшего под расселение, могут обратиться за актуальными сведениями в муниципалитет.

Какие документы нужны для переселения

Программа расселения подразумевает наличие официальных бумаг:

• Заявление с просьбой о том, чтобы признать дом аварийным.
• Выписка из ЕГРН на квартиру. Официальный документ с печатью можно заказать в Росреестре, на Госуслугах или в МФЦ. 
• Заключение экспертизы.
• Письма и жалобы граждан на плохие условия проживания.
• Заключение межведомственной комиссии о признании дома аварийный вместе с проектным планом и вариантами предоставления компенсации.