10 советов от риелторов, как использовать кадастровую карту при выборе объекта недвижимости

Словосочетание «кадастровая карта» на слуху у многих, но мало кто знает, какую информацию можно точно узнать благодаря этому ресурсу. На карте расположены все зарегистрированные земельные наделы и объекты капитального строительства. А также прочерчены границы участков, населенных пунктов и регионов.

Проще говоря, это всероссийский справочник объектов недвижимости. Его часто используют в своей работе риелторы и кадастровые инженеры.  Карта может быть полезна и для обычных граждан, которые покупают объекты недвижимости: https://egrnproverka.ru/map. Мы пообщались со специалистами и собрали десять советов о том, зачем нужен этот ресурс, как правильно использовать, какие данные можно найти, а какие будут недоступны.

Для чего нужен кадастровый номер?

Совет №1. Держите кадастровую карту при себе

Если вы решили купить земельный участок, дачу или загородный дом, первым делом вам нужно понять, где находится объект, который вы увидели в объявлении. Проще всего сделать это с помощью кадастровой карты. А чтобы получать информацию оперативно, специалист компании ОБМЕНКВАРТИР.РФ, Юлия Корюкова, предлагает установить публичную кадастровую карту на телефон.

«Я пользуюсь публичной кадастровой картой каждый день. Своим клиентам рекомендую закачать публичную кадастровую карту себе в телефон в качестве приложения. При выборе объекта, выезжая на конкретную местность, можно в режиме онлайн посмотреть границы участка, месторасположение, размеры».

Как вариант, можно установить приложение ЕГРН.Реестр и смотреть кадастровую карту там.

Совет №2. Проверьте, было ли межевание

Без проведенной процедуры межевания невозможно продать земельный участок. Если надел размежеван, у него определены границы. Узнать это также можно с помощью кадастровой карты. В поле поиска введите адрес объекта либо его кадастровый номер. Можно воспользоваться навигацией на сайте, листая карту и увеличивая масштаб.

В отдельном окне появятся сведения о наличии или отсутствии координат. Можно визуально оценить, как именно проходят границы и какой формы земельный участок. А также определить рельеф местности и понять, где проходят дороги и насколько далеко лес от дома, рассказывает эксперт по недвижимости агентства недвижимости «Русский дом», Оксана Туманова: 

«Можно даже проезд посмотреть. Если слои накладывать и установить «вид сверху», то можно увидеть, где зелень, а где дороги. Видно будет границы участков, границы населенного пункта или сада. Стоит ли дом в границах участка».

На кадастровой карте Н.Реестра есть отдельная функция «Кадастровые границы». Если выбрать ее на панели справа, можно визуально отобразить границы всех участков в конкретном населенном пункте.

Совет №3. Уточните точную площадь объекта недвижимости, которую часто округляют продавцы

Если кликнуть на участок, то слева появится окно с информацией и там будет указана точная площадь надела. Вы сможете удостовериться в том, что размер земельного участка или загородного дома совпадает с той цифрой, которую вам называл покупатель или с той, которую вы увидели в объявлении.

Совет №4. По кадастровой стоимости можно рассчитать будущий налог

В том же информационном окне можно найти раздел кадастровой стоимости – это цена, по которой государство оценило объект недвижимости. Исходя из этой цифры, покупатель сможет понять, насколько сильно завышена или наоборот, занижена стоимость участка или дома.

По кадастровой стоимости высчитывается имущественный и земельный налог. Будущий владелец может примерно определить, сколько он будет отдавать государству. 

Совет № 5. Проверяйте наличие особых зон

К таким зонам относятся территории, где проходят железные дороги, линии электропередач, памятники культурного наследия, а также водоемы и заповедники. В границах таких зон могут быть введены определенные ограничения для собственников загородной недвижимости. Например, где-то нельзя возводить объекты капитального строительства, а где-то нельзя проводить канализацию или опасно выращивать овощи и плодовые деревья. Узнать это можно с помощью кадастровой карты, рассказывает кадастровый инженер, Ирина Гайсина.

«Вы можете подключить дополнительные слои: территориальные зоны, зоны с особыми условиями территорий. Например, водоохранные зоны или территории железных дорог и т.д. Одна из самых важных функций ПКК, что можно подключить слой космических снимков, то есть соединить кадастровую и фото подложку и, таким образом, сориентироваться на местности».

Кадастровая карта Н.Реестра содержит функцию «Тематические слои». Они включают зоны с особыми условиями территории, а также еще 4 отдельных слоя: категории земель, кадастровую стоимость участка, разрешенное использование участка, территориальные зоны. Пользователь может выбрать любой из них или вовсе убрать дополнительные слои.

Совет №6. При покупке земельного участка важно знать категорию земли  

Эта информация поможет вам понять, стоит ли, например, строить дом на этой земле. А также вы сможете проверить, законно ли стоит коттедж на земельном участке, который вы собираетесь покупать. В России обычным гражданам можно пользоваться только двумя категориями земель: земли населенных пунктов или сельхозначения. Остальные предназначены для юридических лиц.

Совет №7. ИЖС или СНТ – это важно

При помощи кадастровой карты можно узнать вид разрешенного пользования конкретно на этом земельном участке. 

1. Если это ИЖС – индивидуальное жилищное строительство, то придется платить налог больше, но зато получится построить жилой дом.
2. В случае, если это СНТ – садово-некоммерческое товарищество или ОНТ – огородно-некоммерческое товарищество, то здесь могут возникнуть сложности с возведением дома для постоянного проживания. Поскольку эти земли больше подходят для дачных построек и разведения огородов.

Совет № 8. Не стоит искать на кадастровой карте данные о собственнике объекта недвижимости

Несмотря на то, что кадастровая карта содержит много информации об объектах недвижимости, некоторые данные не являются общедоступными. Сюда стоит отнести: сведения обо всех собственниках объекта недвижимости, информацию о том, как продавец получил этот земельный участок – наследовал от родственников или купил, данные о наличие обременений на дом или надел. Если на объект недвижимости наложен арест или он находится в залоге за долги, купить его вряд ли получится.

Получить эти сведения бесплатно не удастся. Чтобы узнать полную картину по дому, даче или земельному участку, нужно изучить выписку из ЕГРН. Заказывая этот документ, вы делаете запрос в Росреестр, где хранится информация обо всех зарегистрированных объектах недвижимости. Быстрее всего можно сделать отчет на основе выписки на ресурсе Н.Реестр. Отчет в электронном виде придет на e-mail. Для оформления услуги достаточно знать адрес или кадастровый номер.

Совет №9. Кадастровый номер и адрес объекта недвижимости

Если вы не знаете точного адреса того объекта недвижимости, который вы собираетесь приобрести, то вы можете использовать кнопки навигации и по расположению надела определить его адрес. На карте Н.Реестр доступны разные виды сверху: схема, изображение со спутника, гибрид и OpenStreetMap. Это позволяет выбрать тот вариант, который наиболее удобен для поиска вам.

Кроме того, кадастровая карта поможет узнать, поставлен ли объект недвижимости на учет. Если он зарегистрирован в Росреестре, значит, ему присвоили уникальный идентификатор – кадастровый номер.

Зная эти 12 цифр, вы сможете проверить интересующий вас объект недвижимости. По кадастровому номеру можно заказать отчет или выписку из ЕГРН, в которой содержится подробная информация по земельному участку или загородному частному дому.

Внимание! В отчетах, сформированных с 1 марта 2023 года, ФИО собственников объектов недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников. 

Совет № 10. Кадастровая карта носит только справочный характер

Все сведения, которые будут получены с кадастровой карты, не могут быть использованы в качестве официального документа, отмечает Оксана Туманова:

«Кадастровая карта носит информационный характер. Это не панацея и вы не найдете всей информации. Нужно изучать документы, уточнять и перепроверять, потому что кадастровая карта – это справочник».

Если вам нужно подтверждение на бумаге с подписью и печатью, тогда нужно заказать выписку из ЕГРН. Это единственный способ получить достоверные актуальные и полные данные о владельце и о самом объекте недвижимости.